Besuchen Sie unsere Hauptseite mit neueren Beispielen.  Hauptseite Wertermittlungstätigkeit

Grundstückswertgutachten:

Grundstück:

Gemeinde ????? ??????,

Gemarkung ????? Nr. 46 ,

Flur ??, Flurstück-Nr. ??,

Bitte haben Sie Verständnis für einige Formatierungsverluste, die das von uns das eingesetzte Programm beim Umwandeln für das Internet verursacht. Selbstverständlich hat ein Gutachten als Ausdruck oder als Word-Datei somit eine bessere Qualität.  Zudem ist dieses Gutachten schon etwas älter. Neuere Beispiele auf unserer Hauptseite.

Zusammenstellung der Bewertungsergebnisse

Objekt: Bauernhof mit Bauernwohnhaus und Wirtschaftsgebäuden - nicht mehr als landwirtschaftliche Produktionsstätte genutzt

Auftraggeber: Erbengemeinschaft „xxx" gemäß Erbschein des AG xxxx, Geschäftsnummer:xxxxxx

Wertermittlungsstichtag: 20.04.1999

Grundstücksgröße: 9.360 m²

Bodenwert DM/m²: 20 DM/m² Bauland, 0,79 DM/m² Grünland

Art der Nutzung: Leerstand

Erschließungszustand: ortsüblich erschlossen

Baujahr: 1924

Restnutzungsdauer: 40 Jahre

Modernisierungsbedarf: 205.000 DM

Ertragswert: 140.000 DM

Sachwert: 165.000 DM

Bodenwert: 40.000 DM

Verkehrswert: 140.000 DM

Verkehrswert: 140.000 DM

Abbildungen

Abbildung 1: Bauernwohnhaus, Giebelansicht von der Straße aus

Abbildung 2: Rinder- und Pferdestall

Abbildung 3: Heutenne ( Mitte ), Rinder- und Pferdestall ( rechts im Bild )

Abbildung 4: Hühnerstall

Abbildungen 5 und 6, Innenansichten

  1. . Allgemeine Angaben

    1. Ortstermin

Bei der Ortsbesichtigung am 20.04.1999 wurde das Objekt in allen Teilen besichtigt. Anwesend waren:
  1. Herr xxx Erbengemeinschaft „xxxx" und Auftraggeber
  2. Herr xxx, Erbengemeinschaft „xxxx" und Auftraggeber
  3. Herr Dr. jur. Martin
  4. Dr. Horst Grade, verantwortlicher Sachverständiger
    1. Amtliche Bezeichnung

Eine unbeglaubigte Grundbuchabschrift vom 12.August1994 hat vorgelegen. Diesem Auszug wurden folgende Angaben entnommen:

Grundbuchaufschrift
Amtsgericht: xxxxx
Grundbuch: xxxxxxxx
Blatt: xxx

Bestandsverzeichnis
Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurst.-Nr. Wirtschaftsart Größe
1 Z x xx nicht angegeben 9.360 m²

Weiterhin lag ein Besitzstandsverzeichnis vom 29. Mai 1947 vor. Dieses Verzeichnis spiegelt den Gesamtbesitz nicht vollständig wider. Die Hofstelle betreffend, wird davon ausgegangen, dass die Darstellungen des Verzeichnisses den gegenwärtigen Realitäten entsprechen ( gestützt wird sich auf die Aussagen der Herren xxx und xxx )Ausgewiesen sind: Nutzungsart des Flurstückes xx - Gebäude und Hof, Garten, Wiese, Schwarzwasser zur ganzen und zur halben Breite - 93,6 a mithin 9.360 m². Über die Anteile der einzelnen Nutzungsarten sind keine Aussagen getroffen.

  1. Rechtliche Grundlagen

Der Wertermittlung liegen zugrunde:
  1. Bestimmungen des Baugesetzbuches ( BauGB ) in der Fassung der Bekanntmachung vom 08.12.1986 (BGBl. I S. 2253, zuletzt geändert durch Begleitgesetz zum Telekommunikationsgesetz (BegleitG) vom 17. Dezember 1997 (BGBl. I S. 3108).
  2. Verordnung über die Grundsätze für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV ) vom 06.12.1988 ( BGBl. I S. 2209 ), zuletzt geändert durch Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung vom 18. August 1997 ( BGBL. I. S. 2081 )
  3. Richtlinien für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ( Wertermittlungs-Richtlinien 1991 - WertR 91 ) in der Fassung vom 11.06.1991 ( Beilage zum Bundesanzeiger 182a ).
  4. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke ( Baunutzungsverordnung - BauNVO ) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 ( BGBl. I S. 132 ), zuletzt geändert durch Artikel 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.04.1993 ( BGBl. I S. 466 ).

Als weitere Wertermittlungsgrundlage dienen Angaben des Amtes Xxxxx zu den baurechtlichen Gegebenheiten, zu Bodenrichtwerten und Pachten.

  1. Literatur

  1. Kleiber, Wolfgang, Simon Jürgen und Weyers Gustav: Wertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 2., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Köln: Bundesanzeiger 1994.
  2. Gerardy Theo, Möckel Rainer, : Praxis der Grundstücksbewertung, Stand 1998.
  3. Haufe Orga-Handbuch, Grundstücks- und Gebäudewertermittlung, Stand 1998.
  4. Falk Bernd ( Hrsg. ): Immobilien-Handbuch, Stand 1998.
    1. Bewertungsunterlagen

Folgende Bewertungsunterlagen lagen dem Sachverständigen vor:
  1. Grundrißpläne nach dem Aufmaß der Herren xxx und xxx.,
  2. Flurkartenabzeichnung,
  3. Beglaubigte Grundbuchabschrift,
  4. Besitzstandsverzeichnis für den Eigentümer xxx, Flurbezirk xxx, Konto Nr. xxx,
  5. Landpachtvertrag vom 24.01.1992.
  1. Beschreibung des Grundstückes

    1. Lage

Das Bewertungsgrundstück ist unregelmäßig geschnitten, wird durch die ortsdurchführende Landstraße und einen unbefestigten Ortsweg nach zwei Seiten begrenzt und durch das Schwarzwasser durchschnitten.

Die angrenzende, von Grünland- und Ackerflächen unterbrochene Bebauung ist vorwiegend von ähnlichen Hofstellen geprägt ( Vgl. Pkt. 2.7 ).

Der OT xxx hat etwa 300 EW. Die wichtigsten infrastrukturellen Einrichtungen, wie die Grundschule, Apotheke, Allgemeinarzt sowie Zahnarzt, Einkaufsstätten befinden sich in der drei Kilometer entfernten Amtsgemeinde xxx.

Die nahegelegene B xx kann über die Landstraße in etwa fünf Autominuten erreicht werden. Von dort sind es bis xxx etwa 15 - 20 Autominuten. In xxx befinden sich alle wichtigen Einrichtungen.

xxx und xxx sind per Bus und Bahn zu erreichen. Insgesamt ist die verkehrsmäßige Anbindung als befriedigend zu bezeichnen.

Wirtschaftlich geprägt ist die Gegend um xxx von der Landwirtschaft (vorwiegend Wiedereinrichter) und von ortsüblichem, kleinerem Gewerbe. Die vorhandenen Höfe dienen vorwiegend Wohnzwecken mit Nebenerwerbslandwirtschaft. Eine größere Nachfrage nach ehemaligen Bauernhöfen wird gegenwärtig nicht beobachtet.

Touristisch ist dieser Landstrich kaum erschlossen.

  1. Planungsrechtliche Gegebenheiten

Für xxx ist ein Flächennutzungsplan ( FNP ) verbindlich.

In ihm ist ein Teil des Bewertungsgrundstückes als Bauland, ein Teil als Grünland ausgewiesen. Über das Areal des Vierseitenhofes hinaus können 35 m x 20 m als weiteres Bauland eingestuft werden.

  1. Bodenbeschaffenheit

Es wurde weder eine Bodenuntersuchnung bezüglich der Tragfähigkeit des Baugrunds, noch eine Untersuchung hinsichtlich vorhandener Altlasten bzw. Altablagerungen durchgeführt. Aus den vorliegenden Unterlagen und bei der Ortsbesichtigung ergaben sich keine Anzeichen für Besonderheiten des Baugrundes. Es wird unterstellt, dass es sich um normal tragfähigen und altlastenfreien Boden handelt.

Im Falle größerer Um- und Anbauten sind Prüfungen des Baugrundes zweckmäßig und werden empfohlen.

  1. Grundstückszuschnitt und -größe

Der unmittelbare Grund des Hofes ist annähernd quadratisch geschnitten und hat eine ungefähre Größe von 830 m². Der oberhalb gelegene Teil des Grundstücks ist im FNP als Bauland ausgewiesen und ca. 700 m² groß. Seine verkehrsmäßige Anbindung ist gegeben. 7.830 m² sind Garten- bzw. Grünland und Wasserfläche ( Schwarzwasser ).
  1. Erschließungszustand

Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen. Die Landstraße ist asphaltiert und in einem guten Zustand. Die Frischwasserversorgung ist zentral. Die Entwässerung erfolgt über eine Sickergrube. Die Anbindung an die Elektroenergie ist über Freileitungen gewährleistet.

Zum Bewertungsstichtag war noch nicht klar, ob eine zentrale Entwässerung vorgesehen ist. Sollte dies zukünftig geschehen, muß mit Teilerschließungskosten gerechnet werden, die der Eigentümer zu tragen hat. Gegenwärtig ist eine solche Erwartung jedoch spekulativ, so dass sie in der Bewertung unberücksichtigt bleibt.

  1. Lasten, Beschränkungen und Rechte

In den von den Eigentümern vorgelegten Abschrift des Grundbuches vom 12.August 1994 wurden keine den Wert beeinflussenden Rechte, Belastungen und Beschränkungen festgestellt. Baulasten wurden nicht geprüft. Grundpfandrechte der Abteilung III finden bei der Ermittlung des Grundstückswertes keine Beachtung.
  1. Auszug aus der Flurkarte

Vorstehender Flurkartenauszug zeigt das zu bewertende Grundstück ( Flurstück xx ) mitsamt seiner unmittelbaren Bebauung und seiner Nachbargrundstücke.

  1. Beschreibung der baulichen Anlagen

    1. Bauernwohnhaus mit Nebengebäuden

Gesamtübersicht:

Geräteschuppen

Geräteschuppen

Hühnerstall

  1. Bauart und Baujahr

Es handelt sich bei dem Bauernhaus um ein zweietagiges, unterkellertes Gebäude - Baujahr 1924. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.

  1. Bauweise und Ausstattung

Nachfolgende Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein. Beschreibungen der nicht sichtbaren Teile beruhen auf Angaben des Eigentümers.

Fundamente, Mauerwerk: Massivbauweise, Bruchsteinverblendung.

Dachkonstruktion: Krüppelwalmdach in Holzkonstruktion ( Kehlbalken, Dachneigung ca. 45°). Dacheindeckung besteht aus Dachsteinen alter Produktion. Essen, Köpfe und Anschlußbleche müssen erneuert werden.

Geschoßdecken: Kellerdecke als Kappendecke sonst Holzbalkendecken.

Treppen: Kellertreppe innen besteht aus Hartbrandsteinen, die übrigen Innentreppen sind als Holztreppen ausgeführt.

Fassade: Kratzputz.

Fußböden: In den Wohnräumen befindet sich vorwiegend Holzdielung.

Wand - und Deckenflächen: In den Kellerräumen sind die Wand- und Deckenflächen gemauert bzw. geputzt und gestrichen. In den Wohnräumen befinden sich an den Wänden zu erneuernde Tapeten bzw. einfacher Anstrich.

Fenster: Es sind einfache und Holzkastenfenster vorhanden.

Türen: Teils massive Holztüren mit Kastenschlössern.

Sanitäre Ausstattung: Marode.

Elektroinstallation: Veralteter Standard.

Beheizung: Veralteter Standard.

  1. Baulicher Zustand

Die Beurteilung des Bauzustandes erfolgt nach dem optischen Eindruck. Die Bautechnik entspricht dem Baujahr. Der Baukörper ist in einem angemessenen Zustand. Er bietet die Möglichkeit einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung.

Das Bauernwohnhaus bedarf einer grundlegenden Instandsetzung und Modernisierung, um heutigen Wohnbedürfnissen zu entsprechen.

Bei der augenscheinlichen Überprüfung wurden keine Hinweise auf gesundheitlich schädliche Stoffe, wie z.B. schwach gebundener Asbest oder Holzschutzmittel vorgefunden. Falls diesbezüglich Zweifel bestehen, ist ein spezielles Fachgutachten einzuholen.

  1. Nebengebäude

    1. Schweinestall

Der Schweinestall ist Baujahr 1938, massiv gemauert - mit Satteldach und Boden ( diente früher der Aufbewahrung von Futter u.ä.). Nach einigen Reparaturen könnte er erhalten und weiter als Nebengebäude genutzt werden.
  1. Heutenne

Die Heutenne ist ein typisch landwirtschaftliches Gebäude, wahrscheinlich mit gleichem Baujahr wie der Schweinestall. Es ist schwierig durch Umbauten eine Umnutzung für andere Zwecke zu erreichen. Trotzdem könnte das Bauwerk erhalten werden, um das typische Ambiente dieses Hofes zu sichern. Ein möglicher Abriss eröffnet jedoch andererseits ein freies Sichtfeld nach Norden in Richtung des Verlaufes des Schwarzwassers. Im Zusammenhang mit dem unvermeidlichen Abriss des Rinder- und Pferdestalles kann ein naturorientiertes Ensemble aus instandgesetzten und modernisierten Wohnbauten und üppiger Bewachsung entstehen. Insofern wird weiterhin vom Abriss dieser baulichen Anlage ausgegangen.
  1. Rinder und Pferdestall

Der Stall ist in einem sehr schlechten Zustand. M.E. ist nur ein Abriss wirtschaftlich vertretbar. Dadurch könnte zugleich eine angenehme Sichtachse zum Schwarzwasser geschaffen werden, was den Standort für Naturliebhaber aufwertet.
  1. Geräteschuppen und Hühnerstall

Beide Bauwerke sind stark verschlissen und stören ohnehin die Absicht nach Pkt. 3.2..2. und 3.2.3. Hier bleibt nur der Abriss.

  1. . Wertermittlung

Im weiteren werden die Wahl der Berwertungsverfahren sowie die Berechnungsgrößen erläutert, die gleichermaßen für alle Verfahren von wertbestimmender Bedeutung sind.

Das sind

Nachfolgend werden die Wertermittlungsverfahren abgearbeitet und die speziellen Daten hergeleitet.

Im allgemeinen gibt es drei grundlegende Verfahren der Wertermittlung - das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Es wird davon ausgegangen, dass eine Wiederbelebung des Grundstücks und der baulichen Anlagen zur landwirtschaftlichen Produktionsstätte für absehbare Zeit nicht zu erwarten ist. Somit kann mit einer überwiegenden Orientierung auf Wohnzwecke in dörflicher und schöner Gegend gerechnet werden.

Für solche Grundstücke bzw. Grundstücksteile , die nicht vorwiegend zur Ertragserzielung bestimmt sind, kommt nach herrschender Meinung in erster Linie das Sachwertverfahren in Anwendung. Gegenwärtig gerät diese Auffassung immer mehr unter Kritik. Zunehmend spielen Renditeerwägungen auch bei ausschließlicher Eigennutzung eine dominierende Rolle. Deshalb werden durch den Sachverständigen wirtschaftliche, insbesondere finanzielle Überlegungen und Berechnungen, die ein potenzieller Erwerber klugerweise ebenso anstellen würde, in die Bewertung des Grundstückes einbezogen.

Der Bodenwert ist grundsätzlich aus den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken bzw. aus den, durch die Gutachterausschüsse beschlossenen Bodenrichtwerten zu ermitteln. Im Bewertungsfalle liegen Angaben über die Entwicklung der Bodenpreise in dieser Region vor. Unterschiede zum Bewertungsgrundstück werden hinreichend erfaßt.

Vor dem Algorithmus der Berechnung nach den einzelnen Verfahren wird die dafür erforderliche Datenbasis vorgestellt und die Auswahl bestimmter Daten begründet.

Da der Bodenwert, der Reparaturrückstau ( auch Modernisierung ) sowie die Bruttogrundfläche (BGF),die Nettogrundfläche (NGF), die Hauptnutzfläche (HNF) und die Wohnfläche (WFL) bei der Wertermittlung weitgehend verwendet werden, wird die Darstellung dieser Datenbasis der eigentlichen Wertermittlung vorangestellt.

  1. Datenbasis für das Ertragswert- und das Sachwertverfahren

    1. Bodenwert

Für den Quadratmeter von gleichwertig erschlossenem Bauland wurden 1998/99 nach Aussagen des Amtes Xxxxx und des Gutachterauschusses bis zu 20,00 DM/m² gezahlt. Zu beobachten ist gegenwärtig die Stabilisierung dieses Preisniveaus mit einer leichten Tendenz nach unten.

Die Größe des gesamten Grundstückes beträgt 9.360 m², wovon ca. 1.600 - 1.800 m² als Bauland gelten können. Neben dem unmittelbaren Hofterritorium sind, laut Flächennutzungsplanung der Gemeinde Xxxxx, angrenzend nach Norden ca. 20 m x 35 m noch als Wohnbauland eingestuft. Darauf stützt sich die Meinung des Sachverständigen, daß der Baulandanteil ca. 1.600 - 1.800 m² am gesamten Grundstück ( Flurstück 42 ) beträgt. Gewissheit könnte eine Bauvoranfrage bringen. Die Tiefe des Baulandbereiches beträgt somit in etwa 50 m, die Breite 35 m.

Der Baulandbereich ist von zwei Seiten her verkehrsmäßig erschlossen. Einer Teilung und weiteren Bebauung mit einem Einfamilienhaus sollte nichts im Wege stehen. Bei dabei entstehenden 800 - 900 m² großen, neuen Grundstücken ist ein ausreichender Hausgarten vorhanden. Somit entfällt ein Hinterlandswertabschlag.

Der Bodenwert des Baulandes beträgt 1.800 m² x 20 DM/m² = 36.000 DM.

Der Anteil des Grundstückes ( Flurstück Nr. xx ) der kein Bauland darstellt, ist als Grünland und Wasserfläche einzustufen.

  1. m² Gesamtgröße minus 1.800 m² Bauland = 7.560 m² Grünland und Wasserfläche.
Die Breite des Schwarzwassers beträgt im Durchschnitt im Grundstücksbereich 7 - 9 m - die Länge ca. 200 m, wovon 150 m nur zur Hälfte zum Grundstück gehören.

Die Wasserfläche beträgt: 50 m x 9 m + 150 m x 4,5 m = 1.125 m².

  1. m² - 1.125 m² = 6.435 m² Grünland. Alle Werte beruhen auf groben Schätzungen, da keine Vermessungen der Teilflächen vorgenommen wurden.

Zur Bewertung des Grünlandes werden drei Herangehensweisen gewählt:

Grünland wurde in der Vergangenheit laut Amt Xxxxx mit 0,79 DM/m² gehandelt.

  1. Wert: 6.435 m² x 0,79 DM/m² = 5.083,65 DM, gerundet = 5.100 DM.

Weiter kann die Rechnung - Bodenpunkte x 140 = DM/ha herangezogen werden.

  1. Wert: 47 x 140 = 6.580 DM/ha x 0,6435 ha = 4.234,23 DM.

Für die Ermittlung des niedrigsten Verkaufswertes können die Erträge aus den Pachten verwendet werden. Der Verkaufspreis muss, kapitalisiert auf Hundert %, mindestens auf der Höhe der nachhaltig erzielbaren Pachterträge liegen. Bei Grünland können laut Amt Xxxxx 2,5 DM/Bodenpunkt x ha erzielt werden. Der Sachverständige geht von einer Verzinsung von 3 % p.a. aus.

  1. Wert: 2,5 DM x 47 Bodenpunkte = 117,50 DM/ha x 0,6580 ha / 0,03 = 2.577,17 DM.

Aus den drei Werten wird ein einfacher Mittelwert gebildet, wobei der Wert 1. doppelt in die Rechnung berücksichtigt wird. Der Mittelwert beträgt rund 4.300 DM.

Die Gewässerflächen sind allgemein mit der Hälfte, wenigsten jedoch mit 10 % des Wertes der umliegenden Grundstücke zu bewerten. Das Grünland wurde mit 0,67 DM/m² bewertet. Davon 50 % sind gerundet 0,34 DM/m² Wasserfläche.

  1. m² Wasserfläche x 0,34 DM/m² = 382,50 DM - gerundet 380 DM.

Bodenwert = Baulandwert 36.000 DM

Grünlandwert + 4.300 DM

Wasserfläche + 380 DM

40.680 DM

Der Bodenwert wird mit 40.000 DM angesetzt.

  1. Restnutzungsdauer ( RND )

Die baulichen Anlagen haben verschiedene Baujahre. Das Bauernwohnhaus entstand 1924, der Schweinestall 1938. Über die Baujahre der anderen Nebengebäude existieren keine verlässlichen Daten - was die Wertermittlung nicht beeinträchtigt, da deren Restnutzungsdauer durch empfohlenen Abriß ohnehin gleich null ist.

Die Gesamtnutzungsdauer wird bei beiden Gebäuden ( Bauernwohnhaus und Schweinestall ) mit 90 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer beträgt somit zum Bewertungsstichtag beim Bauernwohnhaus 15 und beim Schweinestall 29 Jahre. Auf Grund des wirtschaftlichen Zusammenhanges zwischen beiden, wird dem Schweinestall die Restnutzungsdauer des Bauernwohnhauses zugeordnet.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird bekanntlich durch die physische begrenzt. Nach entsprechender Instandsetzung und vor allem Modernisierung wäre eine Wohn- und somit eine wirtschaftliche Nutzung weiterhin langfristig möglich.

In einem weiteren Schritt wird der Einfluß einer möglichen Modernisierung auf die Restnutzungsdauer ermittelt:

Tabelle 1: Übersicht über die Modernisierungsgrade

Modernisierungsgrad Bezeichnung Punkte
1 nicht modernisiert 0
2 kleinere Mod. Im Rahmen v. Instandsetzungen 1 - 4
3 mittlerer Modernisierungsgrad 5 - 9
4 überwiegend modernisiert 10 - 14
5 umfassend modernisiert 15 - 19

Tabelle 2: Kriterien für den Modernisierungsgrad:

Modernisierungselemente Punkte tats.Pkt.
Treppenhaus saniert 1 1
Restaurierung der Fassade 1 1
Einbau von isolierverglasten Fenstern 1 - 2 2
Verbesserung der Leitungssysteme 1 - 2 1
Einbau einer Sammel- bzw. Etagenheizung 2 2
Wärmedämmung der Außenwände 2  
Modernisierung von Bädern 3 3
Modernisierung des Innenausbaus 3 3
Änderung der Grundrißgestaltung 3  
Maximal können 19 Pkt. vergeben werden Summe 13

Tabelle 3: Verlängerte Restnutzungsdauer (RND) bei Gebäuden mit einer Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren aufgrund durchgeführter Modernisierungen in Abhängigkeit vom Modernisierungsgrad.

  RND RND RND RND RND
Ursprungs- Modernisierungsgrad
alter 1 2 3 4 5
90 10 20 30 40 50
80 15 20 30 40 50
70 20 25 35 40 50
60 30 30 40 45 55
50 40 40 45 50 55
40 50 50 50 55 60
30 60 60 60 60 65
20 70 70 70 70 70
10 80 80 80 80 80
0 90 90 90 90 90

Das Ursprungsalter zum Bewertungsstichtag (BWST) beträgt 75 Jahre. Dies ergibt eine RND von 15 Jahren. Nach einer umfassenden Modernisierung (Modernisierungsgrad 4)

beträgt die neue RND 40 Jahre.

An späterer Stelle dieser Bewertung werden die Kosten, die eine solche Modernisierung erfordern, wertmäßig erfasst.

Die Restnutzungsdauer des Bauernwohnhauses und des Schweinestalles betragen unter Berücksichtigung der Modernisierung somit 40 Jahre.

  1. Bruttogrundfläche (BGF), Wohnfläche (WFL), Hauptnutzfläche (HNF)

Zur Berechnung der Bruttogrundfläche wird auf die DIN 277 in der Fassung von 1997 verwiesen. Die Ermittlung der Bruttogrundfläche ist notwendig, weil zeitgemäß die Normalherstellungskosten 1995 im Sachwertverfahren berechnet werden. Dazu wird auf das Forschungsprojekt BM Bau 94.12 verwiesen, das durch das GESBIG Sächsisches Bauinstitut GmbH realisiert wurde und durch Erlaß des zuständigen Ministers in die Wertermittlungspraxis Eingang gefunden hat.
  1. Bauernwohnhaus
Tabelle 1: Berechnung der BGF nach DIN 277
Berechnung der BGF
  Breite m Länge m BGF m²
Keller 9,50 14,00 133,0000
Erdgeschoß 9,50 14,00 133,0000
Obergeschoss 9,50 14,00 133,0000
Dachgeschoß 5,90 14,00 82,6000
SUMME     481,6000

Tabelle 2: Berechnung der WFL nach der II. BVO

Berechnung der WFL
  Breite m Länge m WFL
Raum 1 4,90 4,85 23,7650
Raum 2 3,60 5,25 18,9000
Raum 3 3,60 2,35 8,4600
Raum 4 3,25 3,70 12,0250
Raum 5 1,56 4,60 7,1760
Raum 6 4,60 4,45 20,4700
Erdgeschoß     90,7960
Raum 7 5,00 4,95 24,7500
Raum 8 3,75 2,15 8,0625
Raum 9 3,75 2,90 10,8750
Raum 10 3,75 2,70 10,1250
Raum 11 3,35 3,90 13,0650
Raum 12 3,25 4,45 14,4625
Raum 13 1,30 6,03 7,8390
Raum 14 3,35 1,10 3,6850
Dachgeschoß     92,8640
Haus gesamt     183,6600
       
  1. Schweinestall
Tabelle 1: Berechnung der BGF
Berechnung der BGF
  Breite m Tiefe m BGF m²
Erdgeschoß 9,50 8,80 83,6000
Dachgeschoß 7,00 8,80 61,6000
Gesamt     145,2000

Beim Schweinestall wird keine Wohn- oder Nutzfläche berechnet. Die BGF reicht für unsere Berechnungen völlig aus.

  1. Rinder- und Pferdestall, Geräteschuppen, Hühnerstall
Beim vorgenannten Gebäuden wird sich auf die Berechnung des umbauten Raumes ( UR ) eingegrenzt, da seine Ermittlung für die Berechnung der Abrißkosten zweckmäßig ist.

Tabelle 1:

Berechnung des umbauten Raumes
  Breite in m Tiefe in m Höhe in m Umb. Raum in m³
Stall EG 7,00 20,00 5,00 700,0000
Stall DG 7,00/2 20,00 3,50 245,0000
Gerätesch. EG 6,00 8,00 3,00 144,0000
Gerätesch. DG 6,00/2 8,00 3,00 72,0000
Heutenne 25,00 8,00 10,00 2.000,0000
Hühnerstall EG 13,80 4,05 2,00 111,7800
Hühnerstall DG 13,80/2 4,05 2,00 55,8900
Gesamt       3.328,6700
  1. Verkehrswert

Der Grundstücksertragswert steht im Mittelpunkt der Wertermittlung. Das Sachwertverfahren dient der Gegenbewertung.
  1. Ertragswert

    1. Bauernwohnhaus
      1. Erforderliche Daten
        1. Nachhaltig erzielbare Erträge ( Rohertrag im Jahr )
Als nachhaltig erzielbare Erträge werden die Mieterträge pro Jahr gewertet. Hierbei wird die Grundmiete zur Bewertung herangezogen. Die Betriebskostenumlagen bleiben außer Ansatz.

Bei der Wahl der erzielbaren Grundmiete pro m² wird die hier angenommene grundlegende Instandsetzung und Modernisierung zu Grunde gelegt.

Angenommen wird eine erzielbare Grundmiete von 8,00 DM pro m² WFL und Monat.

Die WFL wurde in einem früheren Gliederungspunkt mit gerundet 184 m² berechnet.

Berechnung der Grundmiete p.a. ( Jahresrohertrag ):

184 m² WFL x 8,00 DM x 12 Monate = 17.664 DM.

Der Jahresrohertrag beträgt 17.664 DM

  1. Bewirtschaftungskosten
Dem Gebäude wird nach erfolgter Modernisierung ein fiktives Baujahr von 1959 (bei 40 Jahren RND ) unterstellt. Die Bewirtschaftungskosten nach Modernisierung können pauschal mit 18 % beurteilt werden ( s. Haufe Orgahandbuch Gruppe 5/Seite 222).

17.664 DM x 18/100 = 3.179,52 DM

Die Bewirtschaftungskosten werden mit 3.179 DM bewertet

  1. Liegenschaftszinssatz, Verzinsung des Bodenwertes
Der Liegenschaftszinssatz wird aufgrund der Erhebungen von 50 Gutachterausschüssen in den neuen und alten Bundesländern bestimmt (s. Orgahandbuch, Gruppe 5/S. 251).

Das Bewertungsgrundstück wird nach Modernisierung mit großer Wahrscheinlichkeit rein zu Wohnzwecken genutzt. Angegeben wird in o.g. Quelle ein Liegenschaftszinssatz von 2,5 - 3,0 %. Die Lage, die Marktsituation und die zu erwartende Entwicklung in den nächsten Jahren beinhalten ein schwer einschätzbares Risiko. Auszuwählen ist deshalb der höhere Liegenschaftszinssatz - 3,0 %.

Der Liegenschaftszinssatz wird mit 3,0 % angesetzt

Der baurechtlich erforderliche und mögliche Grundstücksteil wird mit ca. 1.800 m² angenommen. Für die Verzinsung des Bodenwertes wird nur die baurechtlich notwendige Größe herangezogen. Die Verzinsung des Bodenwertes wird wie folgt errechnet:

1.800 x 20 DM/m² x 3,0 % = 1.080 DM.

Die Bodenwertverzinsung beträgt 1.080 DM

  1. Der Vervielfältiger
Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) wird nach Tabelle aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ermittelt (Vervielfältigertabelle als Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV). Bei einer RND von 40 Jahren ( nach erfolgter Modernisierung und Instandsetzung ) und einem Liegenschaftszinssatz von 3,0 % beträgt der Vervielfältiger 23,11.

Der Vervielfältiger beträgt 23,11

  1. Der Reparaturstau, die Modernisierung, der Abriss
Bei der Berechnung der Modernisierung wird davon ausgegangen, dass pro m² WFL in DM veranschlagt werden:

Gesamt DM/m² WFL 1.190

  1. DM x 184 m² = 218.960 DM.

Eigenleistungen sind hierbei nicht berücksichtigt. Ausgegangen wird von Kosten, die entstehen, wenn Fachfirmen mit der Ausführung beauftragt werden.

Die Kosten werden alterswertgemindert. Zum Zeitpunkt der Modernisierung haben wir eine RND von 40 Jahren - somit ein fiktives Alter von 50 Jahren bei einer Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren. In diesem Falle beträgt die Alterswertminderung 43,2 %.

218.960 DM x 100 - 43,2 % = 124.369,28 DM.

Es wird darauf hingewiesen, das die Berechnung der Modernisierung keinen Kostenanschlag darstellt, sondern ihren Einfluß auf den Wert des Grundstücks umschreibt. Haftung wird dafür nicht übernommen.

Der Reparaturstau ( Modernisierung ) wird mit 125.000 DM angenommen.

Abgerissen werden sollen die Nebengebäude laut Aufstellung.

Pro m³ umbauten Raum werden im Durchschnitt 25 DM veranschlagt, sofern Maschineneinsatz möglich ist. Dies wird hier für möglich gehalten.

3.328,67m² UR x 25 DM/m³ UR = 83.216,75 DM.

Die Schätzung der Abrisskosten ist grob überschlägig. Ohne Abriss der Heutenne wären 33.000 DM anzunehmen. Unsicher sind die Kosten für die Entsorgung alter Maschinen u.ä.

Um Ungenauigkeiten zu vermeiden ist die Erstellung eines Kostenanschlages durch eine Fachfirma zweckmäßig. Dies ist nicht Gegenstand dieses Gutachtens.

Die Abrisskosten werden mit 80.000 DM berücksichtigt.

  1. Berechnung des Ertragswertes
Ertragswertberechnung
Jahresrohertrag       17.664,00
minus Bewirtschaftungskosten 18%   - 3.179,00
Jahresreinertrag       14.485,00
minus Verzinsung des Bodenwertes 3,00% 40.000,00 - 1.200,00
Ertragsanteil der baul. Anlagen     13.285,00
x 23,11 (Vervielfältiger)   23,11    
Ertragswert d. baul. Anlagen     307.016,35
minus Modernisierung u. Abriss     - 205.000,00
Zwischenwert     102.016,35
Bodenwert     40.000,00
Ertragswert     142.016,35

Der Ertragswert beträgt gerundet

140.000 DM

  1. Der Sachwert der baulichen Anlagen

    1. Bauernwohnhaus
      1. Erforderliche Daten
        1. Die Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche wurde bereits ermittelt ( s. Pkt.. 4.2.3.1. )

Die Bruttogrundfläche beträgt 482 m²

  1. Die Normalherstellungskosten 1995
Die Normalherstellungskosten werden aus den Typenblättern nach Prof. Mittag bzw. dem Erlaß des BMBau entnommen.

Die Herstellungskosten des Bereiches Bauernwohnhaus werden mit 1.100 DM/m² BGF bei mittlerem Standard angegeben. Enthalten sind darin 15 % USt, die in unserem Falle auf 16 % hochgerechnet werden müssen.

Die Baunebenkosten betragen zusätzlich14 %.

Es ergibt sich folgende Rechnung:

1.100 DM x 1,14/1,15 x 1,16 = 1.264.90 DM/m² BGF

Weiterhin sind territoriale und andere Unterschiede über Koeffizienten hinreichend zu erfassen.

Rechnung:

1.264,90 x 1,05 x 0,92 x 0,97 = 1.185,24 DM/m² BGF.

Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 1995
  BGF in m² Preis DM/m² BGF Gesamt
Bauernwohnhaus 481,60 1.185,24 570.811,58

Die NHK 1995 der Hochbauten betragen DM 570.811,58

  1. Der Baupreisindex
Der Baupreisindex wird vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden vierteljährlich herausgegeben.

Er beträgt gegenwärtig im Durchschnitt der Bundesrepublik 0,982

Der BPI wird mit 0,982 angesetzt.

  1. Die Alterswertminderung
1924 wurde der Bau fertiggestellt. Das technische Alter beträgt somit 75 Jahre. Durch eine umfassende Modernisierung wird eine neue RND erreicht. Sie wurde mit 40 Jahren angegeben. Das fiktive technische Alter beträgt demnach 50 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren. Die Alterswertminderung nach Tabelle von Ross/Brachmann wird mit 43,20 % angegeben.

Die Alterswertminderung beträgt 43,20 % der Neubaukosten

  1. Reparaturrückstau, Modernisierung, Abriss
Dies wurde schon unter 4.3.1.1.1.5. berechnet und hierher übernommen.

Der Reparaturrückstau beträgt 205.000 DM

  1. Berechnung des Sachwertes
Sachwertberechnung
  BGF

Preis in DM/m² BGF NHK 95

DM

Bauernhaus 481,60 1.185,24 570.811,58
x BPI 0,982 560.536,97
minus Alterswertminderung 43,2 -318.358,00
minus Reparaturstau   -205.000,00
Sachwert der baulichen Anlagen 113.385,00

Der Sachwert der Anlagen im Hochbau wird mit 115.000 DM festgestellt

  1. Der Sachwert der Außenanlagen
Der Sachwert der Außenanlage wird mit 2 % der alterswertgeminderten Neubaukosten pauschal angenommen und somit auf 6.400 DM geschätzt.

Der Sachwert der Außenanlagen wird mit 6.400 angenommen

  1. Der Sachwert des Grundstückes
Der Sachwert ergibt sich aus dem Sachwert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen sowie dem Bodenwert.

Sachwert des Grundstückes
Sachwert Bauernwohnhaus 115.000 DM
Sachwert Außenanlagen 6.400 DM
Bodenwert 40.000 DM
Sachwert Grundstück 161.400 DM
  1. . Gegenbewertungen

    1. Ersparniswert

Der Sachverständige geht davon aus, dass ein Erwerber eine Ersparnis gegenüber einem Neubau an ähnlicher Stelle erzielen will. Höher als die Ersparnis darf der Kaufpreis nicht sein. Unterstellt wird ein Neubaupreis von durchschnittlich 1.800 bis 2.000 DM/m² WFL.

Ein Neubau würde kosten:

184 m² WFL x 2.000 DM/m² WFL = 368.000 DM.

184 m² WFL x 1.800 DM/m² WFL = 331.200 DM.

Die Modernisierungskosten sind nunmehr abzuziehen:

368.000 DM minus 205.000 DM = 163.000 DM.

331.200 DM minus 205.000 DM = 126.000 DM.

Das notwendige Bauland von 800 m² zugerechnet ergibt einen Wert von: 16.000 DM.

Der Aufkaufpreis liegt nach dieser Berechnung zwischen 179.000 DM und 142.000 DM, wobei eher der untere Wert anzunehmen ist, da die gegenwärtige Baulandnachfrage nicht preiserhöhend wirkt.

  1. Amortisation

Es wir angenommen, dass die Investition in dieses Grundstück in fünfzehn bis zwanzig über die Mieterträge (hier fiktiv) zurückgeflossen sein sollte.

Maßstab für diese Berechnung ist der Reinertrag nach dem Ertragswertverfahren.

Rechnung:

    14.485 DM x 15 Jahre = 217.275 DM

14.485 DM x 20 Jahre = 289.700 DM.

Die Gesamt kosten sollen nicht darüber liegen. Sie setzen sich zusammen aus dem Aufkaufpreis plus Modernisierung . Der Kaufpreis der baulichen Anlagen darf also nach dieser Berechnung betragen:

289.700 DM minus 205.000 DM = 84.700 DM

plus Bodenwert ( dieser ist neutral, den müßte der Käufer auch bei einem Neubau bezahlen )

84.700 DM + 40.000 DM = 124.700 DM.

  1. Ertragsfaktor

Gewöhnlich werden Mehrfamilienhausgrundstücke in größeren Städten mit dem 10 bis 12- fachen des Jahresreinertrages gehandelt. Der Sachverständige ist sich über diesen problematischen Ansatz im Klaren - zieht ihn jedoch als Gegenbewertung in Ermangelung anderer statistischen Wertungen heran, obgleich Abstriche in Kauf genommen werden müssen.

Rechnung: 14.485 DM x 10 = 144.850 DM

14.485 DM x 12 = 173.820 DM

  1. Mittelwertbetrachtung

Der Mittelwert aus allen bisherigen Gegenbewertungen beträgt 146.474 DM. Dieses Ergebnis stützt die Verkehrswertfestsetzung des Sachverständigen.

  1. Sensivitätsanalyse

Im vorgestellten Ertragswertverfahren wurde von festen Werten der Grundmiete, der Restnutzungsdauer, dem Liegenschaftszinssatz ausgegangen. Im folgenden werden die Werte nach oben und unten verändert und ihr Einfluß auf den Ertragswert dargestellt. Die Bandbreite reicht von den günstigsten bis zu den ungünstigsten Verhältnissen. In einer Mittelwertbetrachtung unter Berücksichtigung der Standardabweichung kommen wir zu einem Wert, der als relativ sicher gelten kann und im Kontext mit allen anderen Werten, insbesondere dem Sachwert die Verkehrswertfestsetzung des Sachverständigen stützt.

  1. Ertragswerte bei 8,00 DM/m² Monat Grundmiete und unterschiedlichen RND sowie Liegenschaftszinssätzen ( p)

  Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % )
  40 J., p 2,5 40 J., p 3,0 40 J., p 3,5 50 J., p 2,5 50 J., p 3,0 50 J., p 3,5
Reinertrag Grdstck. 14.485 14.485 14.485 14.485 14.485 14.485
Bodenwertverzinsung -1000 -1200 -1400 -1000 -1200 -1400
Ertrag baul. Anlagen 13.485 13.285 13.085 13.485 13.285 13.085
Vervielfältiger 25,10 23,11 21,36 28,36 25,73 23,46
Bodenwert 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
Ertragswert baul. Anl. 338.473,50 307.016,35 279.495,60 382.434,60 341.823,05 306.974,10
Modernisierung - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00
Ertragswert Grdstck. 173.474 142.016,35 114.495,60 217.434,60 176.823,05 141.974,10

  1. Ertragswerte bei 7,00 DM/m² Monat Grundmiete und unterschiedlichen RND sowie Liegenschaftszinssätzen ( p )

  Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % )
  40 J., p 2,5 40 J., p 3,0 40 J., p 3,5 50 J., p 2,5 50 J., p 3,0 50 J., p 3,5
Reinertrag Grdstck. 12.674 12.674 12.674 12.674 12.674 12.674
Bodenwertverzinsung -1000 -1200 -1400 -1000 -1200 -1400
Ertrag baul. Anlagen 11.674 11.474 11.274 11.674 11.474 11.274
Vervielfältiger 25,10 23,11 21,36 28,36 25,73 23,46
Bodenwert 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
Ertragswert baul. Anl. 293.017,40 265.164,14 240.812,64 331.074,64 295.226,02 264.488,04
Modernisierung - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00
Ertragswert Grdstck. 128.017 100.164,14 75.812,64 166.074,64 130.226,02 99.488,04

  1. Ertragswerte bei 6,00 DM/m² Monat Grundmiete und unterschiedlichen RND sowie Liegenschaftszinssätzen ( p )

  Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % )
  40 J., p 2,5 40 J., p 3,0 40 J., p 3,5 50 J., p 2,5 50 J., p 3,0 50 J., p 3,5
Reinertrag Grdstck. 10.863 10.368 10.368 10.368 10.368 10.368
Bodenwertverzinsung -1000 -1200 -1400 -1000 -1200 -1400
Ertrag baul. Anlagen 9.863 9.168 8.968 9.368 9.168 8.968
Vervielfältiger 25,10 23,11 21,36 28,36 25,73 23,46
Bodenwert 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
Ertragswert baul. Anl. 247.561,30 211.872,48 191.556,48 265.676,48 235.892,64 210.389,28
Modernisierung - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00 - 205.000,00
Ertragswert Grdstck. 82.561 46.872,48 26.556,48 100.676,48 70.892,64 45.389,28

  1. Berechnung des Mittelwertes aller Ergebnisse unter Berücksichtigung der Standardabweichung

Lfd. Nr. x KP in TDM x² in TDM
1 173* 29929
2 142 20164
3 114 12996
4 217* 47089
5 177* 31329
6 142 20164
7 83 6889
8 47* 2209
9 27* 729
10 101 10201
11 71 5041
12 45* 2025
13 128 16384
14 100 10000
15 76 5776
16 166* 27556
17 130 16900
18 100 10000
Summe 2039 275381

Mittelwert = 2039 TDM / 18 = 113,2778 TDM

Standardabweichung S = +/- {[(x² - (x)²/n]/n-1}½ = +/- {(275381 - 4157521/18)/17}½

= +/-{(275381 - 230973,39)/17}½ = +/- {(44407,61/17)}½

= +/- 2612,2124½ = 51,1098 TDM.

Mittelwert 113,2778 TDM - 51,1098 TDM = 62,1680 TDM untere Grenze.

Mittelwert 113,2778 TDM + 51,1098 TDM = 164,3876 TDM obere Grenze.

Darüber und darunter liegende Werte* ( siehe obere Tabelle ) werden bei einer weiteren Mittelwertbetrachtung eliminiert.
Lfd. Nr. x KP in TDM x² in TDM
     
2 142 20164
3 114 12996
     
     
6 142 20164
7 83 6889
     
     
10 101 10201
11 71 5041
     
13 128 16384
14 100 10000
15 76 5776
     
17 130 16900
18 100 10000
Summe 1187 134515

Neue Mittelwertberechnung : 1187 TDM / 11 = 107,9091TDM = 107.909,10 DM gerundet 110.000 DM.

In voranstehender Mittelwertbetrachtung sind sämtliche ungünstigen und günstigen Sachverhalte gleichermaßen erfasst. Bei einer Miete von 6,00 DM/m² Monat, die nach der Modernisierung als absolut sicher angenommen werden kann sowie einem Liegenschaftszinssatz von 2,5 % ( das Risiko liegt bei diesem Mietzins recht niedrig, so dass auch der Liegenschaftszinssatz sich im unteren Bereich bewegt ) und einer wirtschaftlichen RND von 50 Jahren ( eine geringe Fluktuation sorgt für eine längere RND ) ist der Ertragswert mit rund 100.000 DM ausgewiesen worden. Zwischen diesem und dem Ertragswert ( 8 DM/m², p = 3,0 %, RND = 40 Jahre ) 142.000 DM wird der Verkehrswert liegen. Dass die Verkehrswertfestsetzung im oberen Bereich der Analyse stattfindet, hängt mit allen anderen Werten - dem Sachwert und den Werten der Gegenbewertung zusammen. Die Analyse stützt damit Wertfestsetzung.

  1. . Verkehrswert

Im vorliegenden Gutachten wird dem Ertragswert die Priorität in der Ermittlung des Verkehrswertes zugeordnet. Trotzdem eine Eigennutzung des potenziellen Käufers angenommen wird, wird unterstellt, dass auch ein solcher Erwerber renditebewusst denkt und Kaufpreis plus zu erwartende weitere Kosten nüchtern kalkuliert.

Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 20.04.1999 geschätzt auf

140.000 DM.

Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interesse am Ergebnis verfaßt zu haben.

Belzig, den 30.09.1999 Dr. Horst Grade

  1. .Anlagen

- Unbeglaubigte Grundbuchabschrift

- Besitzstandsnachweis

- Katasterkartenauszug

- Landpachtvertrag

- Typenblatt Typ 104.11

Fiktives Beispielgutachten. Unerlaubtes Kopieren, Vervielfältigen, Verteilen, Verleihen, Veröffentlichen dieses Dokuments samt Anhänge auch auszugsweise ist nicht gestattet.