Grundstückswertgutachten:
Grundstück:
Gemeinde ????? ??????,
Gemarkung ????? Nr. 46 ,
Flur ??, Flurstück-Nr. ??,
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Zusammenstellung der Bewertungsergebnisse
Objekt: Bauernhof mit Bauernwohnhaus und Wirtschaftsgebäuden - nicht mehr als landwirtschaftliche Produktionsstätte genutzt
Auftraggeber: Erbengemeinschaft „xxx" gemäß Erbschein des AG xxxx, Geschäftsnummer:xxxxxx
Wertermittlungsstichtag: 20.04.1999
Grundstücksgröße: 9.360 m²
Bodenwert DM/m²: 20 DM/m² Bauland, 0,79 DM/m² Grünland
Art der Nutzung: Leerstand
Erschließungszustand: ortsüblich erschlossen
Baujahr: 1924
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Modernisierungsbedarf: 205.000 DM
Ertragswert: 140.000 DM
Sachwert: 165.000 DM
Bodenwert: 40.000 DM
Verkehrswert: 140.000 DM
Verkehrswert: 140.000 DM
Abbildungen
Abbildung 1: Bauernwohnhaus, Giebelansicht von der Straße aus
Abbildung 2: Rinder- und Pferdestall
Abbildung 3: Heutenne ( Mitte ), Rinder- und Pferdestall ( rechts im Bild )
Abbildung 4: Hühnerstall
Abbildungen 5 und 6, Innenansichten
| Grundbuchaufschrift | |
| Amtsgericht: | xxxxx |
| Grundbuch: | xxxxxxxx |
| Blatt: | xxx |
| Bestandsverzeichnis |
| Lfd. Nr. | Gemarkung | Flur | Flurst.-Nr. | Wirtschaftsart | Größe |
| 1 | Z | x | xx | nicht angegeben | 9.360 m² |
Weiterhin lag ein Besitzstandsverzeichnis vom 29. Mai 1947 vor. Dieses Verzeichnis spiegelt den Gesamtbesitz nicht vollständig wider. Die Hofstelle betreffend, wird davon ausgegangen, dass die Darstellungen des Verzeichnisses den gegenwärtigen Realitäten entsprechen ( gestützt wird sich auf die Aussagen der Herren xxx und xxx )Ausgewiesen sind: Nutzungsart des Flurstückes xx - Gebäude und Hof, Garten, Wiese, Schwarzwasser zur ganzen und zur halben Breite - 93,6 a mithin 9.360 m². Über die Anteile der einzelnen Nutzungsarten sind keine Aussagen getroffen.
Als weitere Wertermittlungsgrundlage dienen Angaben des Amtes Xxxxx zu den baurechtlichen Gegebenheiten, zu Bodenrichtwerten und Pachten.
Die angrenzende, von Grünland- und Ackerflächen unterbrochene Bebauung ist vorwiegend von ähnlichen Hofstellen geprägt ( Vgl. Pkt. 2.7 ).
Der OT xxx hat etwa 300 EW. Die wichtigsten infrastrukturellen Einrichtungen, wie die Grundschule, Apotheke, Allgemeinarzt sowie Zahnarzt, Einkaufsstätten befinden sich in der drei Kilometer entfernten Amtsgemeinde xxx.
Die nahegelegene B xx kann über die Landstraße in etwa fünf Autominuten erreicht werden. Von dort sind es bis xxx etwa 15 - 20 Autominuten. In xxx befinden sich alle wichtigen Einrichtungen.
xxx und xxx sind per Bus und Bahn zu erreichen. Insgesamt ist die verkehrsmäßige Anbindung als befriedigend zu bezeichnen.
Wirtschaftlich geprägt ist die Gegend um xxx von der Landwirtschaft (vorwiegend Wiedereinrichter) und von ortsüblichem, kleinerem Gewerbe. Die vorhandenen Höfe dienen vorwiegend Wohnzwecken mit Nebenerwerbslandwirtschaft. Eine größere Nachfrage nach ehemaligen Bauernhöfen wird gegenwärtig nicht beobachtet.
Touristisch ist dieser Landstrich kaum erschlossen.
In ihm ist ein Teil des Bewertungsgrundstückes als Bauland, ein Teil als Grünland ausgewiesen. Über das Areal des Vierseitenhofes hinaus können 35 m x 20 m als weiteres Bauland eingestuft werden.
Im Falle größerer Um- und Anbauten sind Prüfungen des Baugrundes zweckmäßig und werden empfohlen.
Zum Bewertungsstichtag war noch nicht klar, ob eine zentrale Entwässerung vorgesehen ist. Sollte dies zukünftig geschehen, muß mit Teilerschließungskosten gerechnet werden, die der Eigentümer zu tragen hat. Gegenwärtig ist eine solche Erwartung jedoch spekulativ, so dass sie in der Bewertung unberücksichtigt bleibt.
Vorstehender Flurkartenauszug zeigt das zu bewertende Grundstück ( Flurstück xx ) mitsamt seiner unmittelbaren Bebauung und seiner Nachbargrundstücke.
Geräteschuppen
Geräteschuppen
Hühnerstall
Heutenne
Bauernwohnhaus
Rinder - und
Pferdestall
Fundamente, Mauerwerk: Massivbauweise, Bruchsteinverblendung.
Dachkonstruktion: Krüppelwalmdach in Holzkonstruktion ( Kehlbalken, Dachneigung ca. 45°). Dacheindeckung besteht aus Dachsteinen alter Produktion. Essen, Köpfe und Anschlußbleche müssen erneuert werden.
Geschoßdecken: Kellerdecke als Kappendecke sonst Holzbalkendecken.
Treppen: Kellertreppe innen besteht aus Hartbrandsteinen, die übrigen Innentreppen sind als Holztreppen ausgeführt.
Fassade: Kratzputz.
Fußböden: In den Wohnräumen befindet sich vorwiegend Holzdielung.
Wand - und Deckenflächen: In den Kellerräumen sind die Wand- und Deckenflächen gemauert bzw. geputzt und gestrichen. In den Wohnräumen befinden sich an den Wänden zu erneuernde Tapeten bzw. einfacher Anstrich.
Fenster: Es sind einfache und Holzkastenfenster vorhanden.
Türen: Teils massive Holztüren mit Kastenschlössern.
Sanitäre Ausstattung: Marode.
Elektroinstallation: Veralteter Standard.
Beheizung: Veralteter Standard.
Das Bauernwohnhaus bedarf einer grundlegenden Instandsetzung und Modernisierung, um heutigen Wohnbedürfnissen zu entsprechen.
Bei der augenscheinlichen Überprüfung wurden keine Hinweise auf gesundheitlich schädliche Stoffe, wie z.B. schwach gebundener Asbest oder Holzschutzmittel vorgefunden. Falls diesbezüglich Zweifel bestehen, ist ein spezielles Fachgutachten einzuholen.
Das sind
Nachfolgend werden die Wertermittlungsverfahren abgearbeitet und die speziellen Daten hergeleitet.
Es wird davon ausgegangen, dass eine Wiederbelebung des Grundstücks und der baulichen Anlagen zur landwirtschaftlichen Produktionsstätte für absehbare Zeit nicht zu erwarten ist. Somit kann mit einer überwiegenden Orientierung auf Wohnzwecke in dörflicher und schöner Gegend gerechnet werden.
Für solche Grundstücke bzw. Grundstücksteile , die nicht vorwiegend zur Ertragserzielung bestimmt sind, kommt nach herrschender Meinung in erster Linie das Sachwertverfahren in Anwendung. Gegenwärtig gerät diese Auffassung immer mehr unter Kritik. Zunehmend spielen Renditeerwägungen auch bei ausschließlicher Eigennutzung eine dominierende Rolle. Deshalb werden durch den Sachverständigen wirtschaftliche, insbesondere finanzielle Überlegungen und Berechnungen, die ein potenzieller Erwerber klugerweise ebenso anstellen würde, in die Bewertung des Grundstückes einbezogen.
Der Bodenwert ist grundsätzlich aus den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken bzw. aus den, durch die Gutachterausschüsse beschlossenen Bodenrichtwerten zu ermitteln. Im Bewertungsfalle liegen Angaben über die Entwicklung der Bodenpreise in dieser Region vor. Unterschiede zum Bewertungsgrundstück werden hinreichend erfaßt.
Vor dem Algorithmus der Berechnung nach den einzelnen Verfahren wird die dafür erforderliche Datenbasis vorgestellt und die Auswahl bestimmter Daten begründet.
Da der Bodenwert, der Reparaturrückstau ( auch Modernisierung ) sowie die Bruttogrundfläche (BGF),die Nettogrundfläche (NGF), die Hauptnutzfläche (HNF) und die Wohnfläche (WFL) bei der Wertermittlung weitgehend verwendet werden, wird die Darstellung dieser Datenbasis der eigentlichen Wertermittlung vorangestellt.
Die Größe des gesamten Grundstückes beträgt 9.360 m², wovon ca. 1.600 - 1.800 m² als Bauland gelten können. Neben dem unmittelbaren Hofterritorium sind, laut Flächennutzungsplanung der Gemeinde Xxxxx, angrenzend nach Norden ca. 20 m x 35 m noch als Wohnbauland eingestuft. Darauf stützt sich die Meinung des Sachverständigen, daß der Baulandanteil ca. 1.600 - 1.800 m² am gesamten Grundstück ( Flurstück 42 ) beträgt. Gewissheit könnte eine Bauvoranfrage bringen. Die Tiefe des Baulandbereiches beträgt somit in etwa 50 m, die Breite 35 m.
Der Baulandbereich ist von zwei Seiten her verkehrsmäßig erschlossen. Einer Teilung und weiteren Bebauung mit einem Einfamilienhaus sollte nichts im Wege stehen. Bei dabei entstehenden 800 - 900 m² großen, neuen Grundstücken ist ein ausreichender Hausgarten vorhanden. Somit entfällt ein Hinterlandswertabschlag.
Der Bodenwert des Baulandes beträgt 1.800 m² x 20 DM/m² = 36.000 DM.
Der Anteil des Grundstückes ( Flurstück Nr. xx ) der kein Bauland darstellt, ist als Grünland und Wasserfläche einzustufen.
Die Wasserfläche beträgt: 50 m x 9 m + 150 m x 4,5 m = 1.125 m².
Zur Bewertung des Grünlandes werden drei Herangehensweisen gewählt:
Grünland wurde in der Vergangenheit laut Amt Xxxxx mit 0,79 DM/m² gehandelt.
Weiter kann die Rechnung - Bodenpunkte x 140 = DM/ha herangezogen werden.
Für die Ermittlung des niedrigsten Verkaufswertes können die Erträge aus den Pachten verwendet werden. Der Verkaufspreis muss, kapitalisiert auf Hundert %, mindestens auf der Höhe der nachhaltig erzielbaren Pachterträge liegen. Bei Grünland können laut Amt Xxxxx 2,5 DM/Bodenpunkt x ha erzielt werden. Der Sachverständige geht von einer Verzinsung von 3 % p.a. aus.
Aus den drei Werten wird ein einfacher Mittelwert gebildet, wobei der Wert 1. doppelt in die Rechnung berücksichtigt wird. Der Mittelwert beträgt rund 4.300 DM.
Die Gewässerflächen sind allgemein mit der Hälfte, wenigsten jedoch mit 10 % des Wertes der umliegenden Grundstücke zu bewerten. Das Grünland wurde mit 0,67 DM/m² bewertet. Davon 50 % sind gerundet 0,34 DM/m² Wasserfläche.
Bodenwert = Baulandwert 36.000 DM
Grünlandwert + 4.300 DM
Wasserfläche + 380 DM
40.680 DM
Der Bodenwert wird mit 40.000 DM angesetzt.
Die baulichen Anlagen haben verschiedene Baujahre. Das Bauernwohnhaus entstand 1924, der Schweinestall 1938. Über die Baujahre der anderen Nebengebäude existieren keine verlässlichen Daten - was die Wertermittlung nicht beeinträchtigt, da deren Restnutzungsdauer durch empfohlenen Abriß ohnehin gleich null ist.
Die Gesamtnutzungsdauer wird bei beiden Gebäuden ( Bauernwohnhaus und Schweinestall ) mit 90 Jahren angenommen. Die Restnutzungsdauer beträgt somit zum Bewertungsstichtag beim Bauernwohnhaus 15 und beim Schweinestall 29 Jahre. Auf Grund des wirtschaftlichen Zusammenhanges zwischen beiden, wird dem Schweinestall die Restnutzungsdauer des Bauernwohnhauses zugeordnet.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird bekanntlich durch die physische begrenzt. Nach entsprechender Instandsetzung und vor allem Modernisierung wäre eine Wohn- und somit eine wirtschaftliche Nutzung weiterhin langfristig möglich.
In einem weiteren Schritt wird der Einfluß einer möglichen Modernisierung auf die Restnutzungsdauer ermittelt:
Tabelle 1: Übersicht über die Modernisierungsgrade
| Modernisierungsgrad | Bezeichnung | Punkte |
| 1 | nicht modernisiert | 0 |
| 2 | kleinere Mod. Im Rahmen v. Instandsetzungen | 1 - 4 |
| 3 | mittlerer Modernisierungsgrad | 5 - 9 |
| 4 | überwiegend modernisiert | 10 - 14 |
| 5 | umfassend modernisiert | 15 - 19 |
Tabelle 2: Kriterien für den Modernisierungsgrad:
| Modernisierungselemente | Punkte | tats.Pkt. |
| Treppenhaus saniert | 1 | 1 |
| Restaurierung der Fassade | 1 | 1 |
| Einbau von isolierverglasten Fenstern | 1 - 2 | 2 |
| Verbesserung der Leitungssysteme | 1 - 2 | 1 |
| Einbau einer Sammel- bzw. Etagenheizung | 2 | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 2 | |
| Modernisierung von Bädern | 3 | 3 |
| Modernisierung des Innenausbaus | 3 | 3 |
| Änderung der Grundrißgestaltung | 3 | |
| Maximal können 19 Pkt. vergeben werden | Summe | 13 |
Tabelle 3: Verlängerte Restnutzungsdauer (RND) bei Gebäuden mit einer Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren aufgrund durchgeführter Modernisierungen in Abhängigkeit vom Modernisierungsgrad.
| RND | RND | RND | RND | RND | |
| Ursprungs- | Modernisierungsgrad | ||||
| alter | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 90 | 10 | 20 | 30 | 40 | 50 |
| 80 | 15 | 20 | 30 | 40 | 50 |
| 70 | 20 | 25 | 35 | 40 | 50 |
| 60 | 30 | 30 | 40 | 45 | 55 |
| 50 | 40 | 40 | 45 | 50 | 55 |
| 40 | 50 | 50 | 50 | 55 | 60 |
| 30 | 60 | 60 | 60 | 60 | 65 |
| 20 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| 10 | 80 | 80 | 80 | 80 | 80 |
| 0 | 90 | 90 | 90 | 90 | 90 |
Das Ursprungsalter zum Bewertungsstichtag (BWST) beträgt 75 Jahre. Dies ergibt eine RND von 15 Jahren. Nach einer umfassenden Modernisierung (Modernisierungsgrad 4)
beträgt die neue RND 40 Jahre.
An späterer Stelle dieser Bewertung werden die Kosten, die eine solche Modernisierung erfordern, wertmäßig erfasst.
Die Restnutzungsdauer des Bauernwohnhauses und des Schweinestalles betragen unter Berücksichtigung der Modernisierung somit 40 Jahre.
| Berechnung der BGF | ||||
| Breite m | Länge m | BGF m² | ||
| Keller | 9,50 | 14,00 | 133,0000 | |
| Erdgeschoß | 9,50 | 14,00 | 133,0000 | |
| Obergeschoss | 9,50 | 14,00 | 133,0000 | |
| Dachgeschoß | 5,90 | 14,00 | 82,6000 | |
| SUMME | 481,6000 | |||
Tabelle 2: Berechnung der WFL nach der II. BVO
| Berechnung der WFL | |||
| Breite m | Länge m | WFL | |
| Raum 1 | 4,90 | 4,85 | 23,7650 |
| Raum 2 | 3,60 | 5,25 | 18,9000 |
| Raum 3 | 3,60 | 2,35 | 8,4600 |
| Raum 4 | 3,25 | 3,70 | 12,0250 |
| Raum 5 | 1,56 | 4,60 | 7,1760 |
| Raum 6 | 4,60 | 4,45 | 20,4700 |
| Erdgeschoß | 90,7960 | ||
| Raum 7 | 5,00 | 4,95 | 24,7500 |
| Raum 8 | 3,75 | 2,15 | 8,0625 |
| Raum 9 | 3,75 | 2,90 | 10,8750 |
| Raum 10 | 3,75 | 2,70 | 10,1250 |
| Raum 11 | 3,35 | 3,90 | 13,0650 |
| Raum 12 | 3,25 | 4,45 | 14,4625 |
| Raum 13 | 1,30 | 6,03 | 7,8390 |
| Raum 14 | 3,35 | 1,10 | 3,6850 |
| Dachgeschoß | 92,8640 | ||
| Haus gesamt | 183,6600 | ||
| Berechnung der BGF | |||
| Breite m | Tiefe m | BGF m² | |
| Erdgeschoß | 9,50 | 8,80 | 83,6000 |
| Dachgeschoß | 7,00 | 8,80 | 61,6000 |
| Gesamt | 145,2000 | ||
Beim Schweinestall wird keine Wohn- oder Nutzfläche berechnet. Die BGF reicht für unsere Berechnungen völlig aus.
Tabelle 1:
| Berechnung des umbauten Raumes | ||||
| Breite in m | Tiefe in m | Höhe in m | Umb. Raum in m³ | |
| Stall EG | 7,00 | 20,00 | 5,00 | 700,0000 |
| Stall DG | 7,00/2 | 20,00 | 3,50 | 245,0000 |
| Gerätesch. EG | 6,00 | 8,00 | 3,00 | 144,0000 |
| Gerätesch. DG | 6,00/2 | 8,00 | 3,00 | 72,0000 |
| Heutenne | 25,00 | 8,00 | 10,00 | 2.000,0000 |
| Hühnerstall EG | 13,80 | 4,05 | 2,00 | 111,7800 |
| Hühnerstall DG | 13,80/2 | 4,05 | 2,00 | 55,8900 |
| Gesamt | 3.328,6700 | |||
Bei der Wahl der erzielbaren Grundmiete pro m² wird die hier angenommene grundlegende Instandsetzung und Modernisierung zu Grunde gelegt.
Angenommen wird eine erzielbare Grundmiete von 8,00 DM pro m² WFL und Monat.
Die WFL wurde in einem früheren Gliederungspunkt mit gerundet 184 m² berechnet.
Berechnung der Grundmiete p.a. ( Jahresrohertrag ):
184 m² WFL x 8,00 DM x 12 Monate = 17.664 DM.
Der Jahresrohertrag beträgt 17.664 DM
17.664 DM x 18/100 = 3.179,52 DM
Die Bewirtschaftungskosten werden mit 3.179 DM bewertet
Das Bewertungsgrundstück wird nach Modernisierung mit großer Wahrscheinlichkeit rein zu Wohnzwecken genutzt. Angegeben wird in o.g. Quelle ein Liegenschaftszinssatz von 2,5 - 3,0 %. Die Lage, die Marktsituation und die zu erwartende Entwicklung in den nächsten Jahren beinhalten ein schwer einschätzbares Risiko. Auszuwählen ist deshalb der höhere Liegenschaftszinssatz - 3,0 %.
Der Liegenschaftszinssatz wird mit 3,0 % angesetzt
Der baurechtlich erforderliche und mögliche Grundstücksteil wird mit ca. 1.800 m² angenommen. Für die Verzinsung des Bodenwertes wird nur die baurechtlich notwendige Größe herangezogen. Die Verzinsung des Bodenwertes wird wie folgt errechnet:
1.800 x 20 DM/m² x 3,0 % = 1.080 DM.
Die Bodenwertverzinsung beträgt 1.080 DM
Der Vervielfältiger beträgt 23,11
Eigenleistungen sind hierbei nicht berücksichtigt. Ausgegangen wird von Kosten, die entstehen, wenn Fachfirmen mit der Ausführung beauftragt werden.
Die Kosten werden alterswertgemindert. Zum Zeitpunkt der Modernisierung haben wir eine RND von 40 Jahren - somit ein fiktives Alter von 50 Jahren bei einer Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren. In diesem Falle beträgt die Alterswertminderung 43,2 %.
218.960 DM x 100 - 43,2 % = 124.369,28 DM.
Es wird darauf hingewiesen, das die Berechnung der Modernisierung keinen Kostenanschlag darstellt, sondern ihren Einfluß auf den Wert des Grundstücks umschreibt. Haftung wird dafür nicht übernommen.
Der Reparaturstau ( Modernisierung ) wird mit 125.000 DM angenommen.
Abgerissen werden sollen die Nebengebäude laut Aufstellung.
Pro m³ umbauten Raum werden im Durchschnitt 25 DM veranschlagt, sofern Maschineneinsatz möglich ist. Dies wird hier für möglich gehalten.
3.328,67m² UR x 25 DM/m³ UR = 83.216,75 DM.
Die Schätzung der Abrisskosten ist grob überschlägig. Ohne Abriss der Heutenne wären 33.000 DM anzunehmen. Unsicher sind die Kosten für die Entsorgung alter Maschinen u.ä.
Um Ungenauigkeiten zu vermeiden ist die Erstellung eines Kostenanschlages durch eine Fachfirma zweckmäßig. Dies ist nicht Gegenstand dieses Gutachtens.
Die Abrisskosten werden mit 80.000 DM berücksichtigt.
| Ertragswertberechnung | ||||
| Jahresrohertrag | 17.664,00 | |||
| minus Bewirtschaftungskosten | 18% | - 3.179,00 | ||
| Jahresreinertrag | 14.485,00 | |||
| minus Verzinsung des Bodenwertes | 3,00% | 40.000,00 | - 1.200,00 | |
| Ertragsanteil der baul. Anlagen | 13.285,00 | |||
| x 23,11 (Vervielfältiger) | 23,11 | |||
| Ertragswert d. baul. Anlagen | 307.016,35 | |||
| minus Modernisierung u. Abriss | - 205.000,00 | |||
| Zwischenwert | 102.016,35 | |||
| Bodenwert | 40.000,00 | |||
| Ertragswert | 142.016,35 | |||
Der Ertragswert beträgt gerundet
140.000 DM
Die Bruttogrundfläche beträgt 482 m²
Die Herstellungskosten des Bereiches Bauernwohnhaus werden mit 1.100 DM/m² BGF bei mittlerem Standard angegeben. Enthalten sind darin 15 % USt, die in unserem Falle auf 16 % hochgerechnet werden müssen.
Die Baunebenkosten betragen zusätzlich14 %.
Es ergibt sich folgende Rechnung:
1.100 DM x 1,14/1,15 x 1,16 = 1.264.90 DM/m² BGF
Weiterhin sind territoriale und andere Unterschiede über Koeffizienten hinreichend zu erfassen.
Rechnung:
1.264,90 x 1,05 x 0,92 x 0,97 = 1.185,24 DM/m² BGF.
| Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 1995 | |||
| BGF in m² | Preis DM/m² BGF | Gesamt | |
| Bauernwohnhaus | 481,60 | 1.185,24 | 570.811,58 |
Die NHK 1995 der Hochbauten betragen DM 570.811,58
Er beträgt gegenwärtig im Durchschnitt der Bundesrepublik 0,982
Der BPI wird mit 0,982 angesetzt.
Die Alterswertminderung beträgt 43,20 % der Neubaukosten
Der Reparaturrückstau beträgt 205.000 DM
| Sachwertberechnung | |||
| BGF
m² |
Preis in DM/m² BGF | NHK 95
DM | |
| Bauernhaus | 481,60 | 1.185,24 | 570.811,58 |
| x BPI | 0,982 | 560.536,97 | |
| minus Alterswertminderung | 43,2 | -318.358,00 | |
| minus Reparaturstau | -205.000,00 | ||
| Sachwert der baulichen Anlagen | 113.385,00 | ||
Der Sachwert der Anlagen im Hochbau wird mit 115.000 DM festgestellt
Der Sachwert der Außenanlagen wird mit 6.400 angenommen
| Sachwert des Grundstückes | |
| Sachwert Bauernwohnhaus | 115.000 DM |
| Sachwert Außenanlagen | 6.400 DM |
| Bodenwert | 40.000 DM |
| Sachwert Grundstück | 161.400 DM |
Ein Neubau würde kosten:
184 m² WFL x 2.000 DM/m² WFL = 368.000 DM.
184 m² WFL x 1.800 DM/m² WFL = 331.200 DM.
Die Modernisierungskosten sind nunmehr abzuziehen:
368.000 DM minus 205.000 DM = 163.000 DM.
331.200 DM minus 205.000 DM = 126.000 DM.
Das notwendige Bauland von 800 m² zugerechnet ergibt einen Wert von: 16.000 DM.
Der Aufkaufpreis liegt nach dieser Berechnung zwischen 179.000 DM und 142.000 DM, wobei eher der untere Wert anzunehmen ist, da die gegenwärtige Baulandnachfrage nicht preiserhöhend wirkt.
Maßstab für diese Berechnung ist der Reinertrag nach dem Ertragswertverfahren.
Rechnung:
14.485 DM x 15 Jahre = 217.275 DM
Die Gesamt kosten sollen nicht darüber liegen. Sie setzen sich zusammen aus dem Aufkaufpreis plus Modernisierung . Der Kaufpreis der baulichen Anlagen darf also nach dieser Berechnung betragen:
289.700 DM minus 205.000 DM = 84.700 DM
plus Bodenwert ( dieser ist neutral, den müßte der Käufer auch bei einem Neubau bezahlen )
84.700 DM + 40.000 DM = 124.700 DM.
Rechnung: 14.485 DM x 10 = 144.850 DM
14.485 DM x 12 = 173.820 DM
Im vorgestellten Ertragswertverfahren wurde von festen Werten der Grundmiete, der Restnutzungsdauer, dem Liegenschaftszinssatz ausgegangen. Im folgenden werden die Werte nach oben und unten verändert und ihr Einfluß auf den Ertragswert dargestellt. Die Bandbreite reicht von den günstigsten bis zu den ungünstigsten Verhältnissen. In einer Mittelwertbetrachtung unter Berücksichtigung der Standardabweichung kommen wir zu einem Wert, der als relativ sicher gelten kann und im Kontext mit allen anderen Werten, insbesondere dem Sachwert die Verkehrswertfestsetzung des Sachverständigen stützt.
| Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % ) |
| 40 J., p 2,5 | 40 J., p 3,0 | 40 J., p 3,5 | 50 J., p 2,5 | 50 J., p 3,0 | 50 J., p 3,5 | |
| Reinertrag Grdstck. | 14.485 | 14.485 | 14.485 | 14.485 | 14.485 | 14.485 |
| Bodenwertverzinsung | -1000 | -1200 | -1400 | -1000 | -1200 | -1400 |
| Ertrag baul. Anlagen | 13.485 | 13.285 | 13.085 | 13.485 | 13.285 | 13.085 |
| Vervielfältiger | 25,10 | 23,11 | 21,36 | 28,36 | 25,73 | 23,46 |
| Bodenwert | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 |
| Ertragswert baul. Anl. | 338.473,50 | 307.016,35 | 279.495,60 | 382.434,60 | 341.823,05 | 306.974,10 |
| Modernisierung | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 |
| Ertragswert Grdstck. | 173.474 | 142.016,35 | 114.495,60 | 217.434,60 | 176.823,05 | 141.974,10 |
| Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % ) | ||||||
| 40 J., p 2,5 | 40 J., p 3,0 | 40 J., p 3,5 | 50 J., p 2,5 | 50 J., p 3,0 | 50 J., p 3,5 | |
| Reinertrag Grdstck. | 12.674 | 12.674 | 12.674 | 12.674 | 12.674 | 12.674 |
| Bodenwertverzinsung | -1000 | -1200 | -1400 | -1000 | -1200 | -1400 |
| Ertrag baul. Anlagen | 11.674 | 11.474 | 11.274 | 11.674 | 11.474 | 11.274 |
| Vervielfältiger | 25,10 | 23,11 | 21,36 | 28,36 | 25,73 | 23,46 |
| Bodenwert | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 |
| Ertragswert baul. Anl. | 293.017,40 | 265.164,14 | 240.812,64 | 331.074,64 | 295.226,02 | 264.488,04 |
| Modernisierung | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 |
| Ertragswert Grdstck. | 128.017 | 100.164,14 | 75.812,64 | 166.074,64 | 130.226,02 | 99.488,04 |
| Ertragswerte bei verschiedenen RND in Jahren ( J ) und Zinssätzen p in Prozent ( % ) | ||||||
| 40 J., p 2,5 | 40 J., p 3,0 | 40 J., p 3,5 | 50 J., p 2,5 | 50 J., p 3,0 | 50 J., p 3,5 | |
| Reinertrag Grdstck. | 10.863 | 10.368 | 10.368 | 10.368 | 10.368 | 10.368 |
| Bodenwertverzinsung | -1000 | -1200 | -1400 | -1000 | -1200 | -1400 |
| Ertrag baul. Anlagen | 9.863 | 9.168 | 8.968 | 9.368 | 9.168 | 8.968 |
| Vervielfältiger | 25,10 | 23,11 | 21,36 | 28,36 | 25,73 | 23,46 |
| Bodenwert | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 | 40.000 |
| Ertragswert baul. Anl. | 247.561,30 | 211.872,48 | 191.556,48 | 265.676,48 | 235.892,64 | 210.389,28 |
| Modernisierung | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 | - 205.000,00 |
| Ertragswert Grdstck. | 82.561 | 46.872,48 | 26.556,48 | 100.676,48 | 70.892,64 | 45.389,28 |
| Lfd. Nr. | x KP in TDM | x² in TDM |
| 1 | 173* | 29929 |
| 2 | 142 | 20164 |
| 3 | 114 | 12996 |
| 4 | 217* | 47089 |
| 5 | 177* | 31329 |
| 6 | 142 | 20164 |
| 7 | 83 | 6889 |
| 8 | 47* | 2209 |
| 9 | 27* | 729 |
| 10 | 101 | 10201 |
| 11 | 71 | 5041 |
| 12 | 45* | 2025 |
| 13 | 128 | 16384 |
| 14 | 100 | 10000 |
| 15 | 76 | 5776 |
| 16 | 166* | 27556 |
| 17 | 130 | 16900 |
| 18 | 100 | 10000 |
| Summe | 2039 | 275381 |
Mittelwert = 2039 TDM / 18 = 113,2778 TDM
Standardabweichung S = +/- {[(x² - (x)²/n]/n-1}½ = +/- {(275381 - 4157521/18)/17}½
= +/-{(275381 - 230973,39)/17}½ = +/- {(44407,61/17)}½
= +/- 2612,2124½ = 51,1098 TDM.
Mittelwert 113,2778 TDM - 51,1098 TDM = 62,1680 TDM untere Grenze.
Mittelwert 113,2778 TDM + 51,1098 TDM = 164,3876 TDM obere Grenze.
Darüber und darunter liegende Werte* ( siehe obere Tabelle ) werden bei einer weiteren Mittelwertbetrachtung eliminiert.
| Lfd. Nr. | x KP in TDM | x² in TDM |
| 2 | 142 | 20164 |
| 3 | 114 | 12996 |
| 6 | 142 | 20164 |
| 7 | 83 | 6889 |
| 10 | 101 | 10201 |
| 11 | 71 | 5041 |
| 13 | 128 | 16384 |
| 14 | 100 | 10000 |
| 15 | 76 | 5776 |
| 17 | 130 | 16900 |
| 18 | 100 | 10000 |
| Summe | 1187 | 134515 |
Neue Mittelwertberechnung : 1187 TDM / 11 = 107,9091TDM = 107.909,10 DM gerundet 110.000 DM.
In voranstehender Mittelwertbetrachtung sind sämtliche ungünstigen und günstigen Sachverhalte gleichermaßen erfasst. Bei einer Miete von 6,00 DM/m² Monat, die nach der Modernisierung als absolut sicher angenommen werden kann sowie einem Liegenschaftszinssatz von 2,5 % ( das Risiko liegt bei diesem Mietzins recht niedrig, so dass auch der Liegenschaftszinssatz sich im unteren Bereich bewegt ) und einer wirtschaftlichen RND von 50 Jahren ( eine geringe Fluktuation sorgt für eine längere RND ) ist der Ertragswert mit rund 100.000 DM ausgewiesen worden. Zwischen diesem und dem Ertragswert ( 8 DM/m², p = 3,0 %, RND = 40 Jahre ) 142.000 DM wird der Verkehrswert liegen. Dass die Verkehrswertfestsetzung im oberen Bereich der Analyse stattfindet, hängt mit allen anderen Werten - dem Sachwert und den Werten der Gegenbewertung zusammen. Die Analyse stützt damit Wertfestsetzung.
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 20.04.1999 geschätzt auf
140.000 DM.
Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interesse am Ergebnis verfaßt zu haben.
Belzig, den 30.09.1999 Dr. Horst Grade
- Besitzstandsnachweis
- Katasterkartenauszug
- Landpachtvertrag
- Typenblatt Typ 104.11
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