| Bewertungsobjekt |
Bei dem Objekt Handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges
Mietshaus mit zwei Seitenflügeln und zwei Ladengeschäften. Die
Wohnungen und die beiden Läden sind leer.
Die Seitenflügel/Anbauten werden als Abrissobjekt angesehen.
Auf dem Innenhof befindet sich ein Abrissgebäude, das damals als
Schlosserei genutzt wurde.
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| Zweck des Gutachtens |
Bei diesem Sanierungsobjekt steht die Frage eines eventuellen
Komplettabrisses und Wiederaufbau im Vordergrund.
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| Amtliche Bezeichnungen |
Flur 1 Flurstück 19
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| Ortsbesichtigung |
Die Ortsbesichtigung fand am 19. März 2002 statt.
Anwesend waren:
- Herr Schmidt
- Herr Raddatz
- Herr Kotulla
- Herr Winter
- Herr Börzsei
Bei der Ortsbesichtigung konnten alle Wohnungen und Geschäftsräume besichtigt werden.
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| Wertermittlungsstichtag |
Die Recherche bezüglich der wertrelevanten Merkmale des
Bewertungsobjekts wurde am 19. März 2002 abgeschlossen. Dieser
Tag ist auch der Wertermittlungsstichtag.
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| Dokumente und Informationen, die
bei der Wertermittlung zur Verfügung standen |
- Angaben insbesondere der an der Ortsbesichtigung beteiligten
Personen
- Zeichnungen und Pläne die von Herrn Michael Wilhelm zur
Verfügung gestellt wurden
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| Gemeinde/Ortsteil |
- Gemeinde Rüdersdorf
- Ortsteil Tasdorf
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| Entfernungen |
- Rüdersdorf Zentrum ca.3 km
- Erkner S-Bahn ca. 12 km
- Berlin
ca. 30 km
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| Nähere Umgebung |
Im Ort entsteht der erste von mehreren geplanten Wohnungsparks.
Die landschaftlich reizvolle Lage des Ortes mit dem Kalksee und
Wäldern bietet viele Möglichkeiten für der Erholung.
Gewerbegebiet "Tasdorf Süd" 13 ha voll erschlossen.
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| Verkehrsanbindung |
Die nächstgelegene Autobahnauffahrt ist die Anschlussstelle
Rüdersdorf/Woltersdorf (A 10).
Eine Bushaltestelle ist in der Nähe vorhanden. Von dort aus besteht
eine Verbindung zur S-Bahn-Haltestelle Erkner.
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| Immissionen |
Das Grundstück liegt an der Ernst-Tählmann-Straße. Bei der Emst
Tählmann-Straße handelt es sich um eine übliche innerörtliche
Straße. Es sind keine übermäßigen Verkehrsimmissionen zu
erwarten. |
| Parkplätze |
In den umliegenden Straßen sind einige öffentliche Parkplätze
vorhanden. Der Eigentümer des Bewertungsobjekts muss die
fehlenden Stellplätze in unmittelbarer Nähe nachweisen.
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| Infrastruktur |
Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten für den
kurzfristigen Bedarf sind in der näheren Umgebung vorhanden. Der
mittel- und langfristige Bedarf kann im Umland gedeckt werden.
Krankenhaus mit Poliklinik, Reha Klinik für Herz und Kreislauf.
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Rechte und Lasten in Abt. 11 des Grundbuchs
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Es wird davon ausgegangen, dass bei der Anlegung des Grundbuchs in
Abteilung II keine wertrelevanten Rechte bzw. Lasten eingetragen werden.
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Wohnungsmietverträge
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Es bestehen keine Wohnungsmietverträge.
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Gewerbermietverträge
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Es bestehen keine Gewerbemietverträge
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| Baurecht
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Laut Auskunft der Gemeinde Rüderdorf besteht kein Bebauungsplan,
der den Bereich mit dem Bewertungsgrundstück ausweist.
- Allgemeines Mischgebiet (MD)
- Geschosszahl H
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| Belastende Baulasten
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Beim Ortstermin und beim Studium der Bewertungsunterlagen konnten
keine Hinweise auf belastende Baulasten entdeckt werden. Insofern
wird davon ausgegangen, dass keine diesbezüglichen Baulasten vorhanden sind.
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| Begünstigende Baulasten
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keine
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Abgabenrechtliche Situation
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Bei der Recherche der wertrelevanten Zustandsmerkmale konnte nicht
festgestellt werden, ob zum Wertermittlungsstichtag noch öffentlich
rechtliche Beiträge und nichtsteuerliche Abgaben zu entrichten waren.
Es wird daher vorausgesetzt, dass derartige Beiträge und Abgaben am
Stichtag nicht mehr zu entrichten waren. Dabei handelt es sich vor
allem um
- Erschließungsbeiträge nach den §§ 124 BauGB
- Umlegungsausgleichsleistungen nach § 64 BauGB
- Ausgleichsbeträge für Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen
nach den §§ 154 f. BauGB,
- Abgaben nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder
- Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen
- Naturschutzrechtliche Ausgleichsabgaben (Kostenerstattungsbeträge)
- Versiegelungsabgaben
- Ablösebeträge nach Baumschutzsatzungen
- Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände
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| Vorbemerkung |
Die nachfolgenden Angaben beziehen sich auf dominierende Ausstattungsmerkmale.
Teilbereiche können hiervon abweichend ausgeführt sein.
Beschreibungen der nicht sichtbaren Bauteile beruhen auf Auskünften
während des Ortstermins, vorgelegten Unterlagen oder Annahmen.
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| Baujahr |
laut Auskunft ca. 1910 |
| Nutzung |
Das Gebäude wird etwa zu 70 Prozent wohnlich genutzt. Im
gewerblich genutzten Erdgeschossbereich befinden sich zwei
Gewerberäume.
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| Bauweise und Ausstattung |
- geschlossen
- drei Geschosse
- unterkellert
- Massivbauweise ( Mauerwerk, etc.)
- Holz Geschosstreppen
- Außenfassaden verklinkert bzw. Aussenputz
- Spitzdach
- Ofenheizung/Gasheizung(Gewerbe)
- Holzfenster
- teilweise vergitterte Fenster im Erdgeschoss
- Fußböden überwiegend mit Holz belegt
- zu jeder Wohnung gehört ein Lattenverschlag im Keller
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| Zustand der baulichen Anlagen |
Die baulichen Anlagen befinden sich im Wesentlichen in einem
desolaten Unterhaltungszustand. Im Übrigen wird vorausgesetzt,
dass das Gebäude nach den üblichen Regeln des Bauhandwerks
errichtet wurde.
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| Aufteilung und wohnlich nutzbare Flächen
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Im Gebäude sind insgesamt 4 Wohnungen vorhanden, davon zwei
im 1. OG, zwei im 2. OG. Die wohnlich nutzbare Fläche von rd.
310 m2 wurde einer Wohnflächenberechnung vor Ort entnommen.
Die Richtigkeit der Angaben wurde stichprobenartig überprüft und
nicht beanstandet.
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| Gewerbeflächen
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Die Gewerbeflächen wurden ebenfalls der Berechnung vor Ort entnommen:
EG .................. ca. 70 m2
EG .................. ca. 60 m2
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| Bodenbeschaffenheit |
Die Bodenbeschaffenheit (z.B. Bodengüte, Eignung als Baugrund,
Belastung mit Altablagerungen) wurde im Rahmen dieses
Verkehrswertgutachtens nicht untersucht. Diesbezügliche
Untersuchungen können nur durch einen entsprechenden
Fachgutachter durchgeführt werden.
Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens wurde lediglich bei der
Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf
mögliche Indikatoren für Besonderheiten des Bodens geachtet.
Es waren jedoch keine Auffälligkeiten erkennbar.
Dementsprechend wird eine standortübliche Bodenbeschaffenheit ohne
bewertungsrelevante Besonderheiten unterstellt.
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| Wesentliche Bestandteile des Grundstücks und des Gebäudes
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Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um die Bewertung
einer Liegenschaft mitsamt der wesentlichen Bestandteile nach den §§ 93 und 94 BGB.
Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind danach die mit dem Grund und Boden fest verbundenen
Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden
zusammenhängen.
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| Erschließung |
Der Haupteingang des Gebäudes befindet sich in der Ernst Thälmann-Straße.
Die hauptsächliche Erschließung (z.B. Kanal, Wasser, Gas und Strom) verläuft in dieser.
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| Anmerkung |
Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten!
Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen.
Vorhandene Abdeckungen von Boden-, Wand- oder Deckenflächen wurden nicht entfernt.
Bei der Substanzbeschreibung muss daher unter Umständen eine übliche Ausführungsart
und ggf die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Aussagen über tierische und pflanzliche
Holzzerstörer oder sog. Rohrleitungsfraß, Baugrund- und statische Probleme,
Schall- und Wärmeschutz, gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen dieses
Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Spezial-Unternehmens unvollständig
und unverbindlich. Weiterhin wird vorausgesetzt, dass bis auf die eventuell festgestellten Mängel
die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen
(z.B. Statik, Schall- und Wärmeschutz, Brandschutz) eingehalten worden sind.
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| Zur Verfahrenswahl |
Bei Grundstücken, die mit gemischt genutzten Gebäuden bebaut sind,
handelt es sich um Renditeobjekte, die üblicherweise zum Zwecke der Ertragserzielung gehandelt
werden. Insofern erfolgt die Verkehrswertermittlung derartiger Objekte auf der Grundlage des
Ertragswertverfahrens, wie es in der WertV normiert ist (siehe dazu Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers:
Verkehrswertermittlung, Teil V, § 7 WertV, Rdnr. 45).
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| Ertragswertverfahren nach WertV |
Im Ertragswertverfahren hängt der resultierende Ertragswert im Allgemeinen
von folgenden Eingangsgrößen ab:
- Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
- Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
- Liegenschaftszinssatz
- Sonstige wertbeeinflussende Umstände
- Bodenwert
Die Rechenformel des Ertragswertverfahrens stellt sich mit den beschriebenen
Eingangsgrößen wie folgt dar:
| | Rohertrag |
| - | Bewirtschaftungskosten |
| = | Grundstücksreinertrag |
| - | Bodenwertverzinsung |
| = | Gebäudereinertrag |
| X | Vervielfältiger |
| = | Gebäudeertragswert |
| + | Sonstige wertbeeinflussende Umstände |
| + | Bodenwert |
| = | Ertragswert |
Die Bodenwertverzinsung wird mittels des Liegenschaftszinssatzes und des Bodenwerts, der
Ertragsvervielfältiger mittels der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes ermittelt.
Die Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens werden im Folgenden zunächst quantifiziert. Daran
anschließend wird die Ertragswertberechnung mit den ermittelten Eingangsgrößen durchgeführt.
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| Hinweis |
Bei den nachfolgenden Kalkulationen handelt es sich um die
Wiedergabe der Ergebnisse eines DV-unterstützten Rechengangs.
In den Nachkommastellen sind daher im Gutachtentext Rundungen vorgenommen worden.
Insofern kann der Nachvollzug der Kalkulationen mit den aufgeführten gerundeten Werten zu geringen
Abweichungen führen.
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| Nachhaltig erzielbarer Rohertrag für die Wohnungen
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Die Wohnungsmieten werden in Anlehnung an den Rüdersdorfer
Mietspiegel ermittelt. Demnach beträgt die monatliche
Nettokaltmiete für vergleichbare Wohnungen
zunächst rd. 5,00 EUR/m2/Monat.
Wir halten einen leicht reduzierten monatlichen Mietansatz
von rd. 4,00 EUR/m2 für nachhaltig (langfristig)erzielbar.
Bei einer wohnlich nutzbaren Fläche von 440 m2 ergibt sich somit ein
jährlicher Rohertrag von 23.460 EUR.
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| Nachhaltig erzielbarer Rohertrag für die Einzelhandelsläden |
Mieten von Einzelhandelsobjekten werden oftmals auf der Grundlage des Umsatzes vereinbart.
Teilweise wird auch eine Grundmiete vereinbart, zu der dann ein zusätzlicher umsatzbezogener Anteil
addiert wird. Im vorliegenden Fall konnten die Umsätze der einzelnen Läden jedoch nicht in Erfahrung
gebracht werden, so dass der nachhaltig erzielbare Rohertrag auf der Grundlage flächenbezogener
Mieten ermittelt wird. Demnach ergibt sich ein Mietansatz von 5,50 EUR/m2.
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| Insgesamter Rohertrag |
Der insgesamte Rohertrag ergibt sich somit wie folgt:
Wohnungen 14.880 EUR/Jahr
Läden 8.580 EUR/Jahr
23.460 EUR/Jahr
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| Bewirtschaftungskosten |
Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten in
Anlehnung an Rössler/Langner gewählt:
- Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die
Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt
Mietausfallwagnis: rd. 2 % des Rohertrags, das sind 4.692 EUR/Jahr
Die Bewirtschaftungskosten betragen 11.495 EUR/Jahr und liegen damit bei etwa 20 Prozent des
Rohertrags, was erfahrungsgemäß angemessen ist.
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| Liegenschaftszinssatz |
Der Liegenschaftszinssatz ist laut § 11 WertV der Zinssatz, mit dem
Verkehrswert von Liegenschaften Im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Gutachterausschuss der Gemeinde Rüdersdorf gibt den Liegenschaftszinssatz für gemischt
genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 20 Prozent mit 6,0 Prozent an. Diesen
Liegenschaftszinssatz halte ich im vorliegenden Fall jedoch für zu hoch. Dies bestätigt auch die
empirische Untersuchung über anzuwendende Liegenschaftszinssätze (Sommer/Kröll, GuG 5/95, S.
290). Dort wird für vergleichbare gemischt genutzte Objekte ein Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent
angegeben.
Insgesamt halte ich aufgrund der geringen Risikostruktur des Objekts daher einen Liegenschaftszinssatz
von 4,5 Prozent für angemessen.
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| Restnutzungsdauer |
Die Restnutzungsdauer wird im Allgemeinen aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter
des Gebäudes ermittelt. Mit dem Alter des Gebäudes von 92 Jahren erhält man somit eine
Restnutzungsdauer von 50 Jahren. |
| Sonstige wertbeeinflussende Umstände |
Folgende wertbeeinflussende Umstände müssen, wie weiter oben beschrieben, berücksichtigt werden:
- Barwerte der Mehr- bzw. Mindermieten
- Kosten für die Schaffun von Stellplätzen
- Kosten für die Schaffung von Stellplätzen
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| Bodenwert |
Der Gutachterausschuss der Gemeinde Rüdersdorf hat für den
Bereich, in dem auch das Bewertungsgrundstück liegt, einen
Bodenrichtwert von 51 EUR/M2 festgestellt. Dieser Bodenrichtwert
mit Stichtag 19. März 2002 bezieht sich auf ein Grundstück mit
folgenden Merkmalen:
- Mischwohngebiet (MD)
- dreigeschossig
- 22,40m Grundstückstiefe
- GFZ 0,7
- Erschließungsbeitragsfrei
-
Damit ergibt sich folgender Bodenwert
| | Bodenrichtwert | 51 EUR/m2 |
| x | Grundstücksgröße | 600 m2 |
| = | Bodenwert | 30.600 EUR |
Im Übrigen hat der Bodenwert keinen entscheidenden Einfluss auf
den resultierenden Ertragswert, was später in einer
Sensitivitätsanalyse gezeigt werden wird.
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| Ertragswert |
Der Ertragswert ergibt sich mit den ermittelten Eingangsgrößen wie folgt:
| | Rohertrag | 34.020 EUR/Jahr |
| - | Bewirtschaftungskosten | 11.495 EUR/Jahr |
| = | Reinertrag | 22.525 EUR/Jahr |
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| Definition |
Der Verkehrswert, wie er in § 194 des Baugesetzbuchs normiert ist,
wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten
Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem
Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
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| Lage auf dem Grundstücksmarkt |
Der Verkehrswert als der wahrscheinlichste Preis ist nach § 7 Abs. 1
WertV aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter
Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu
bemessen.
Im vorliegenden Fall wurde das Ertragswertverfahren angewendet.
Dabei wurden marktübliche Eingangsgrößen, wie zum Beispiel
Mieten, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze
angesetzt. Insofern spiegelt sich in den ermittelten Ertragswerten die
Lage auf dem Grundstücksmarkt wider. Weitere Zu- oder
Abschläge zu den ermittelten Ertragswerten sind nicht mehr
notwendig.
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| Ergebnis |
Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird
der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 2002-03-19 geschätzt auf |
