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Klausuraufgabe: Bestimmung Rentabilität

Frage::
Wir haben die Absicht ein Wohn- und Geschäftshaus im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Im Haus befinden sich 10 WE mit zusammen 630 m2 WFL und zwei Gewerbeeinheiten von zusammen 130 m2 NFL. Die Jahresrohmiete beträgt 50.617,90 €. Die Bewirtschaftungskosten betragen pauschal 25 v.H. Mietsteigerungspotentiale sind kaum vorhanden.
Der Reparaturstau wird mit 36.000 € angenommen. Es liegt ein Gutachten vor. Der Verkehrswert wurde mit 630.000 € festgelegt. Die Gläubiger signalisierten, dass bei einer Bietesumme von 450.000 €, falls keine höhere erzielbar ist, der Versteigerung zugestimmt wird.

Wir haben Eigenmittel von 225.000 € - alternativ könnten sie mit 3,5 v.H. p.a. angelegt werden. Einen Annutätenkredit könnten wir bis zu einer maximalen Höhe von 290.000 € zu 5,5 v.H. p.a. 10 Jahre fest erhalten. Der Kredit soll innerhalb 16 Jahren vollständig zurückgezahlt werden. Wir rechnen mit Erwerbsnebenkosten 5 v.H. von der Ersteigerungssumme.

    Fragen
  1. Berechnen Sie bei R16 500.000 € den Kapitalwert.
  2. Wie hoch müsste die jährliche Annuität (üt) sein, wenn die Investition in mindestens 20 Jahren zurückgeflossen sein soll (Wiedergewinnungsfaktor verwenden)?
  3. Sind wir in der Lage aus den laufenden Überschüssen den Schuldendienst zu leisten? (Betrachtung des ersten Jahres reicht.)
  4. Rechnet sich für uns die Investition, Sollten wir bieten?

    Lösung
    1. Kapitalwertberechnung
1.1 Berechnung des kalkulatorischen Zinsfußes i
450.000 € Ersteigerungssumme plus 36.000 € Reparaturrückstau plus Erwerbskosten 5 v.H. = 22.500,00 minus 225.000 € Eigenkapital sind 283.500 € Fremdkapitalbedarf.
i = (225.000 * 0,035 + 283.500 * 0,055) * (508.500)-1 = 0,04615

1.2 Berechnung des Kapitalwertes
    bei:
    n = 16 Jahre, i = 4,62 v.H., R16 = 500.000 €,
    Rohertrag p.a. et = 50.617,90 €,
    BWK = at = 12.654,475 €, üt = 37.963,425 €,
    Investition = ao = 508.500 €

Der Kapitalwert beträgt:

CR16 = FRBW * üt + R16(1 + 0,0462)-n - ao
= 11,21 * 37.963,43 + 500.000 * 0,4855 - 508.500 = 160.044,25 €

Kapitalwert = 160.044,25 €

2. Annuitätenberechnung (Wiedergewinnung)

Der Wiedergewinnungsfaktor ist der reziproke Wert des Rentenbarwertfaktors

aoFWG = Annuität

508.500 € * 0,07767747 = 39.498,99 €

Annuität minus Überschuss p.a. = Über- oder Unterdeckung

39.498,99 € - 37.963,43 € = 1.535,56 € Unterdeckung


Berrechnung des Schuldendienstes für das erste Jahr
Zinsen = 15.592,50 € p.a, Tilgung = 11.480,15 p.a., Summe = 27.072,65 €

  Summe
Reinertrag p.a. 37.963,43
- Schuldendienst -27.072,65
Über-/Unterdeckung 10.890,78

Wertung:
Trotzdem es bei der Rückflussannuität zu einer leichten Unterdeckung kommt, rechnet sich die Investition (bei der Berechnung mit dem Wiedergewinnungsfaktor wird der Bodenwert nicht berücksichtigt).

Der Kapitalwert ist eindeutig positiv. Nach 16 Jahren haben wir einen höheren Wert als die Investition zum Zeitpunkt Null. Aus 225.000 € Eigenkapital wurden nach 16 Jahren 500.000 € Endkapital geschaffen - damit hat sich das eingesetzte EK mehr als verdoppelt. Die EK-Verzinsung beträgt 4,9 v.H. p.a. vor Steuern.

Durch das Annuitätendarlehen steigt ab dem zweiten Jahr die Tilgung durch die fallenden Zinszahlungen stetig an. Der CF beträgt das 1,4-fache des Schuldendienstes. Ideal wäre das zweifache.

© Dr. Grade Immobilien