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Klausuraufgabe: Berechnung Ankaufspreis

Frage::
Wir haben die Absicht ein Grundstück zur Schaffung von Bauland für EFH zu erwerben. Der Bodenrichtwert beträgt laut Gutachterausschuss 150,-€/m 2Bauland. Der Habenzinssatz i = 4 v.H. Die kalkulatorischen Eigenkapitalverzinsung wird von uns bestimmt.
Es existiert ein rechtskräftiger B-Plan. Die Erschließung wird nach Anforderung auf vertraglicher Grundlage durch einen Erschließungsträger (städtebaulicher Vertrag) für 60, -€/m 2Bauland besorgt. Nach Abzug der Verkehrsflächen (werden kostenlos an die Stadt übertragen) verbleiben für die Bebauung 2.700 m 2. Vom Erwerb bis zur Realisierung der EFH-Grundstücke am Markt werden voraussichtlich 2 Jahre vergehen.
Auf Grund der Marktlage sind wir der Auffassung, dass 150,-€/m 2Bauland im Verkauf erzielt werden können. Für die Vermessung und den Rückbau werden 40.000,- € veranschlagt. Sonstige Kosten werden mit 4.250,- € veranschlagt. Für den Kauf des Grundstücks sowie die Kosten der Erschließung benötigen wir eine Zwischenfinanzierung.
Aus Vereinfachungsgründen nehmen wir an, dass über zwei Jahre die Hälfte des benötigten Fremdkapitals dauerhaft zwischenfinanziert werden muss. Sie wäre für 6,5 v.H. p.a. zu haben. Die anfallenden Fremdkapitalkosten werden wiederum fremdfinanziert, zu 6,5 v.H p.a. Getilgt wird endfällig aus den Grundstücksverkäufen. Der Untemehmergewinn soll 20 v. H. betragen. 40.250,- € sind an Eigenkapital vorhanden.

Wie hoch darf der Aufkaufpreis sein?
Lösung:
Vorerst ist der Betrag zu errechnen, der für die Grundstücks- und die Fremdkapitalkostenverbleibt. Dazu werden vom Verkaufserlös alle Kosten, der U-Gewinn sowie eine gewünschte EK-Verzinsung abgezogen. Die EK-Verzinsung ist variabel - sie hängt ab von den Vorstellungen des Investors. Die EK-Verzinsung wird mit mindestens 4 v11. sowie das EK über eine Vorhaltezeit von wenigstens einem Jahr angenommen - zwei Jahre sind besser. (In dem Lösungsvorschlag sind zwei Jahre angenommen, wobei die Zinseszinsrechnung angewendet wird, da der fiktive EK-Zins des ersten Jahres im zweiten Jahr mitverzinst wird.)

Lfd. Nr. Aktivität Betrag
1 Verkaufserlös 405.000,00
2 U - Gewinn 20 i.H. 81.000,00
3 Zwischensumme 324.000,00
4 Vermessung/Rückbau 40.000,00
5 sonst. Kosten 4.250,00
6 Erschließung 162.000,00
7 EK - Verzinsung 3.284,40
8 Zwischensumme 114.455,50

(Berechnung EK-Verzinsung: 40.250*1,04 2- 40.250 = 3.284,40
Für die Grundstückskosten sowie die Fremdkapitalkosten verbleiben somit 114.465,60 €

Nun erfolgt die Berechnung des Fremdkapitalbedarfs.

1 Vermessen/Rückbau 40.000,00
2 sonst. Kosten 4.250,00
3 Erschließung 162.000,00
4 Grundstück + FK - Kosten 114.465,40
5 Eigenkapital -40.250,00
6 FK - Bedarf 280.465,40
7 Hälfte d. FK - Bedarfs 140.232,70
8 Zinsaufand für 2 Jahre 18.822,73

Vereinfacht wird davon ausgegangen, dass das notwendige Fremdkapital zur Hälfte über die gesamte Bau- und Vermarktungszeit vorgehalten wird. Da die FK-Zinsen wiederum fremdfinanziert werden, wird die Zinseszinsrechnung angewendet. (FK-Zinsen: 140.232,70* 1,0651 2- 140.232,70)
Bei 6,5 v.H. p.a. sind dies 18.822,73 € Zinsen.

Für den Grundstücksaufkauf verbleiben: 114.465,60 - 18.822,73 = 95.642,87 €

Da die Summe zwei Jahre vorgehalten wird und der FK-Zins 6,5 v.H. beträgt (der Grundstückskauf wird fremd finanziert), zinsen wir den Betrag ab. Der Abzinsfaktor beträgt 0,881659 ( 1/i 2; wobei q = 1+i, i = 6,5 v.H).

95.642,87 * 0,881659 = 84.3324,39712 €

Der Ankaufspreis sollte rund 84.300 € betragen.

© Dr. Grade